[주택시장 심층진단]①"코로나 장기화시, 최소 30% 하락”

[이데일리 강신우 기자] “대기업도 휘청대는 마당에 주택이라고 별수 있겠나.”

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 전 세계서 창궐하며 장기화 가능성이 커지자 부동산시장에도 불황의 짙은 그림자가 드리울 것이라는 목소리가 커지고 있다. 이미 소상공인과 관광·호텔·항공업계는 직격탄을 맞았고 대량실업 우려도 있는 상황에서 금융부실이 현실화한다면 집값이 최소 30% ‘폭락’할 수 있다는 전망이 나온다.

이용만(61) 한성대 부동산학과 교수. 이 교수는 “코로나19가 오는 7월까지 지속한다면 집값이 최소 30% 떨어질 것”이라고 말했다.(사진=김태형 기자)

이데일리는 지난 25일 서울 성북 삼선동 한성대학교에서 이용만(61) 한성대 부동산학과 교수와 만나 코로나19가 부동산시장에 미칠 영향과 시장 전망을 들어봤다. 이 교수는 한국주택학회 회장과 한국부동산분석학회 회장 등을 역임했다.

이 교수는 “지난 16일 한국은행이 기준금리를 기존 1.25%에서 0.75%로 0.5%포인트 내렸지만 금융시장 불안은 여전해 기업생존의 문제가 제기되는 상황”이라며 “국고채 금리도 불안정한 모습이다. 정부 채권마저 신뢰가 흔들리고 있는 것인데 이런 상황에서 주택가격만 나홀로 상승할 수는 없을 것”이라고 했다.

이 교수는 “코로나19가 오는 7월까지 지속한다면 ‘최악의 시나리오’를 가정해 볼 수 있는데 집값이 최소 30%는 떨어질 것”이라고 했다. 이어 “1997년 외환위기와 2008년 금융위기 당시 집값은 지표상으로는 15% 내외 하락한 것으로 나오지만 지역별로는 20, 30% 내린 곳도 있다”며 “코로나19발(發) 불황은 실물 충격에 더해 전 세계가 경기침체를 겪을 수 있기 때문에 이전 위기와는 달라 그 깊이를 가늠하기가 쉽지 않다”고 했다.

이 교수는 다만 집값보다 주택담보대출이 더 많은 상태인 ‘언더워터(underwater)’에까지 이르지는 않을 것으로 내다봤다. 이를테면 투기지역인 서울은 주택담보대출비율(LTV)가 최대 40%인데 매수자가 시세 10억원의 A아파트를 대출한도 최대치로 샀다면 이 아파트 가격이 4억 이하로 떨어지면 언더워터 상태로, 개인 파산이 불가피한 경우다.

이 교수는 “가계 자산에는 대부분 부채가 있는데 집값이 50% 이상 폭락하면 부채가 자산보다 더 큰 경우인데 이런 상황은 있을 수도, 있어서도 안된다”며 “언더워터 상태는 실물에서 금융, 부동산에 이르는 1차 충격에 이은 2차 충격부터 시작되는데 그전에 정부가 모든 역량을 총동원해서라도 부양책을 펴게 될 것”이라고 했다.