[마켓인]핵심자산 빠진 켄달스퀘어리츠…코로나 믿고 IPO 강행

[이데일리 이광수 김성훈 기자] 켄달스퀘어(Kendall Square)자산운용의 물류센터 리츠(REITs·부동산투자회사)가 핵심자산이 빠진 채로 기업공개(IPO)를 추진한다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 물류센터 가치가 커지자 나머지 자산만을 가지고 상장에 나설 수 있다는 판단에서다.

당초 사업비만 2조5000억원, 공모규모 7000억원으로 올해 하반기 상장 리츠 ‘최대어’로 꼽혔지만 전체 편입자산의 30%를 차지하는 핵심 자산이 빠진데다 공모주 시장 활황세에도 리츠 시장 분위기가 여전히 얼어붙은 상황에서 우려의 목소리도 나오고 있다.

[표=이데일리 이동훈 기자]

자산 규모 30% 줄었지만…상장 추진

8일 투자은행(IB)업계에 따르면 켄달스퀘어운용은 30%의 비중을 차지하는 핵심자산을 뺀 채로 상장을 진행하기로 했다. 앞서 켄달스퀘어운용은 12개 물류센터를 자산을 편입하겠다는 계획으로 국토교통부에 리츠 인가 신청을 냈다. 이후 변경인가를 받아 11개 물류센터로 상장한다는 게 켄달스퀘어측의 계획이다.

빠지는 핵심자산은 부천 판토스 물류센터로 알려졌다. 부동산 감정평가액만 약 8000억원으로 당초 계획한 사업비의 30%에 해당하는 규모다. 그러나 매입 과정에서 판토스 측이 입장을 바꾸면서 물류센터 인수가 불가능해졌다.

업계에서는 연내 상장이 물 건너 간 것 아니냐는 전망이 나오기도 했다. 다만 지난달 말 국토부 인가를 받으며 연내 상장 가능성을 이어가고 있는 상황이다.

IB업계 관계자는 “켄달스퀘어운용 측에서 추후 국토부 변경 인가 절차를 밟아 최종적으로 상장은 부천 물류센터가 빠진 11개로 하게 될 것”이라며 “프리IPO 투자에 참여라는 기관들도 부천 판토스 물류센터가 빠지는 것을 인지하고 투자결정을 내릴 것”이라고 말했다.

업계에서는 켄달스퀘어리츠가 연내 상장을 서두를 것이란 전망이 나오고 있다. 한 IB업계 관계자는 “연초 편입 자산에 대한 평가를 받은 상태인데 해를 넘기면 다시 자산 감정평가를 받아야 한다”며 “핵심자산이 빠져 아쉽지만 나머지 자산의 수익률도 좋아 연내 무리없이 상장할 것으로 보인다”고 말했다.

물류에만 ‘한정’…미래 성장성 불투명 지적도

시장에서는 물류센터에 대한 성장성을 높게 평가하면서도 반신반의하는 분위기다. 최근 각광받고 있는 물류센터를 리츠 자산으로 들고 나온 것은 매력적이지만 특정 자산에 치우쳐 있다 보니 향후 단점으로 돌아올 수 있다는 전망 때문이다.

더욱이 켄달스퀘어 리츠가 편입한 자산 중에는 지난 5~6월 수 천명의 코로나19 확진자를 양산하며 방역 대책의 헛점을 드러낸 바 있는 경기 소재 물류센터도 포함된 것으로 알려져 있어 잠재 위험 요소도 여전한 상황이다.

한 부동산 업계 관계자는 “물류센터의 경우 임대차 계약을 장기로 맺는 것이 일반적이어서 수익률 상승폭이 낮다”며 “최근 코로나19로 배송 물량이 늘면서 물류센터 몸 값이 크게 뛰었지만 오피스에 비해서 상대적으로 느리게 오르는 자산”이라고 설명했다.

안정적으로 배당 수익을 받을 수 있는 반면 미래 성장성이 불투명하다는 지적도 나온다. 실제로 IB업계에 따르면 켄달스퀘어운용은 물류센터 리츠에 추가 자산을 편입하지 않을 것으로 알려졌다.

한 IB업계 관계자는 “최근 공모시장 분위기가 뜨거운 상황에서도 리츠 공모주가 여전히 얼어붙은 이유는 성장성이 제한돼 있기 때문”이라며 “11개 자산을 한꺼번에 상장시켜 놓고 투자자들에게 배당 수익만 가져가라는 얘기인데 개인 투자자 입장에서는 이를 대체 할 수 있는 투자 수단이 있을 것”이라고 분석했다.

켄달스퀘어운용이 외국계 자본이라는 점도 약점으로 꼽힌다. 켄달스퀘어운용은 지난 2014년 글로벌 물류기업 ESR와 합작해 설립된 국내 자회사다. ESR은 중국과 한국, 일본 등에 물류센터를 집중 개발하는 중국계 다국적 기업이다.

한 업계 관계자는 “(편입 자산이 빠진 채로 IPO에 나서는 것이) 이해되는 부분도 있다”면서도 “IPO를 강행하는 모습으로 비칠 경우 외국계 자본이 수익을 내고 마지막에 차익실현 하려는 것으로 보여질 수도 있다”고 말했다.