분양권 다운계약·손피 거래 '주의'[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 수도권을 중심으로 분양 시장이 되살아나면서 분양권 거래도 함께 늘어났다. 분양권 거래는 아직 소유권이전등기가 완료되지 않은 상태에서 아파트를 분양받을 권리에 대한 거래라는 점에서 유의해야 한다. 대구에서는 집값 하락으로 인해 입주를 앞둔 단지들에 마피가 발생하면서 매도인의 급박한 사정을 악용한 사기범죄도 기승을 부렸다. 일부 시행사는 분양자 명의변경절차를 일시적으로 중단하기까지 했다.

사진=연합뉴스

분양권 거래에서 자주 일어나는 불법행위는 크게 다운계약과 손피 거래다. 다운계약은 실제 거래가액보다 줄여서 매매금액을 신고하는 것이다. 매도인은 양도소득세 부담을 줄일 수 있고 매수인도 취득세 부담을 줄일 수 있어 다운계약을 작성하지만 명백한 불법이다. 다운계약을 체결한 것이 적발되면 과태료가 부과될 뿐만 아니라 최고 40%까지 양도소득세에 대한 가산세가 발생할 수 있다. 또 매수인은 다운계약을 통해 취득한 주택에 대하여 비과세 혜택도 박탈된다.

이와 더불어 손피 거래도 주의해야 한다. 손피 거래는 매매금액에서 양도소득세 등 부대비용을 공제한 후 매도인이 순수령할 수 있는 금액을 기준으로 형성된 프리미엄이다. 즉, 매매금액이 얼마이던간에 손피가 1억원이라고 하면 매도인은 1억원만 순수령할 수 있으면 된다. 그런데 손피 거래는 자칫하면 불법이 될 수 있다. 대부분의 손피 거래는 양도소득세를 공제한 금액을 매매대금으로 신고하고 매수인이 매도인에게 양도소득세만큼의 금액을 현금으로 지급하는 경우가 많다. 이렇게 되면 다운계약에 해당해 불법이다.

또 양도소득세 부분을 포함해 실거래가 신고를 하면 매수인이 부담한 양도소득세에 대한 추가 세금 부담이 문제된다. 양도소득세 금액만큼 매매금액이 올라 해당 매매금액을 기준으로 추가 양도소득세가 발생하는 것이다. 국세심판원 결정에 따르면 양도가액을 계산할 때 1차 양도소득세까지만 포함해 계산하면 되는 것으로 되어 있으나 국세청과 지자체는 이와 달리 해석해 추가로 양도소득세 납부를 고지하는 사례가 많다. 이론적으로는 n차 양도소득세까지 매수인이 부담해야 할 수 있다는 뜻이다. 양도소득세 금액을 증여로 처리하는 경우에도 마찬가지다. 결국 완벽하게 매수인이 양도소득세를 부담하도록 하는 것으로 세금 신고를 하는 것이 어렵다는 뜻이다.

이런 점을 고려할 때 다운계약과 손피 거래는 피하는 것이 좋다. 잘못하면 신고하지 않은 양도소득세에 가산세까지 납부해야 할 수 있고 비과세 혜택을 박탈당하는 등 여러 가지 불이익을 받을 수 있다. 특히 분양권 거래는 이른바 ‘떴다방’이라 불리우는 분양권 거래만 전문적으로 하는 중개업소 또는 불법 브로커에 의해 이루어지는 경우가 많기 때문에 분양권 거래시 사전에 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

김예림 변호사.