건설업 면허가 혼탁한 분양시장 잡는 명약?…벌써 편법 '솔솔'

정부가 최근 건설업 면허가 없는 사업자의 분양대행 업무를 금지하면서 관련 업계가 일대 혼란에 빠졌다. 아파트 모델하우스에서 분양대행사 직원들이 방문객들을 상대로 분양 상담을 하고 있다. 사진은 기사와 직접적인 관련이 없음. 제일건설 제공.

[이데일리 정다슬 기자] 아버지와 함께 사는 A씨는 얼마 전 아파트에 청약했다가 부적격자로 판명돼 당첨 취소된 경험이 있다. A씨가 아버지로부터 50% 공유지분을 증여받았기 때문에 1가구 2주택자라는 이유에서다. 그러나 동일한 지번에 위치한 집 한채를 아버지와 아들이 공유지분으로 소유할 경우 이는 1가구 1주택자로 분류된다. 분양대행업체의 실수였지만 A씨가 이 사실을 알았을 때는 이미 부적격 소명 기간이 지나 어찌할 방도가 없었다.

국토교통부가 최근 건설업 면허가 없는 사업자의 분양대행 업무를 금지하면서 건설업계가 대응 방안 마련에 고심하고 있다. 대다수 분양사업장은 시공사가 분양 업무를 직접적으로 하는 것이 아니라 분양대행사에 위탁하고 있어서다. 일부 분양대행사는 서둘러 건설업 면허를 취득하려고 하고 있지만 시간이 상당기간 소요되는 만큼 면허증 대여 등 편법도 발생할 것이란 우려도 커지고 있다.

분양대행업체 난립…피해는 온전히 소비자 몫

국토교통부는 지난달 26일 건설업 면허가 없는 업체가 분양대행을 하지 않도록 하라는 내용의 공문을 서울시 등 전국 지방자치단체와 한국주택협회 등에 보냈다. 주택공급에 관한 규칙과 주택법 시행령에 건설업자(건축공사업·토목건축공사업)만 분양대행을 할 수 있도록 돼 있으니 이를 지키지 않을 경우 행정조치를 취하라는 내용이다.

지금까지 대부분 사업장에서는 분양대행 업무를 대행사가 맡아왔다. 인력 운용을 탄력적으로 할 수 있다는 이유에서였다. 이같은 상황을 국토부도 11여년간 용인해왔다. 심지어 주택도시보증공사(HUG) 등 공기업조차 분양대행업체를 선정할 때 건설업 면허를 요구하지 않았다. 그 결과 분양대행업 시장은 약 1조원 단위로 성장했다. 관련 인력만 수천명에 이를 것으로 추정된다.

△한 인터넷 카페에서 분양상담사를 모집하는 게시글. 초보자도 가능하다고 써있다. [사진=네이버 카페 캡처]

문제는 시장의 몸집만 커졌지 대다수 분양업체는 정규 인력만 2~10여명에 불과한 영세사업장이라는 것이다. 업계 관계자는 “건설업 등에 종사하다가 퇴직한 이들이 차리는 가장 1순위가 분양대행업체”라며 “진입 장벽이 없고 과거 인맥 등을 가지고 계약을 따낼 수 있는데다 실질적인 업무에 필요한 인력은 계약을 통해 그때그때 고용하는 식”이라고 말했다.

우리나라 분양제도는 복잡한 청약제도 때문에 전문성과 책임성이 많이 필요하다. 그동안 신혼부부·다자녀 등에 대한 특별공급은 현장 접수만 가능했고 이에 따른 심사도 모두 수작업으로 이뤄져 왔다. 일반공급 역시 금융결제원의 아파트투유와 주택소유정보시스템 ‘홈즈’ 데이터베이스를 바탕으로 당첨자와 부적격자를 일차적으로 가려내지만 최종 당첨 여부의 판단은 결국 사람이 한다.

그러나 분양대행사가 임의로 당첨자를 변경하거나 부실한 상담으로 소비자에게 피해를 줘도 책임을 묻기가 쉽지 않았다. 청약과 관련된 서류가 제대로 관리되지 않아 개인정보가 유출된 사례도 있었다.

국토부 관계자는 “시공사는 분양대행사가 한 일이라고 하고 분양대행사는 시공사가 시키는 대로 했을 뿐이라며 서로 책임을 미루는 상황”이라며 “건설업 면허를 요구하는 것은 시공사가 제대로 분양까지 제대로 책임지라는 취지”라고 설명했다.

건설업 면허가 해법일까…면허 대여 편법 우려도

그럼에도 여전히 건설업 면허가 혼탁한 분양 질서를 바로잡을 해법이 될 수 있을지에 대해서는 의문이 남는다. 한 건설사 관계자는 “건축공사업 또는 토목건축공사 자격 여부와 분양이 어떤 업무 연관성이 있는지 이해가 되지 않는다”며 “비합리적인 규제가 어떤 파급력을 가질지 의문”이라고 말했다.

일단 업계는 건설업 면허가 있는 시공사들이 자체 분양 업무를 맡는 것으로 대응하는 모양새다. 일부 분양대행사 역시 건설업 면허를 취득하려고 하고 있다. 그러나 건축공사업의 면허를 받으려면 자본금 5억원에 건설기술자 5명 이상, 토목건축공사업의 면허는 자본금 12억원에 건설기술자 11명이 넘어야 해 시간과 자본이 적지 않게 소요될 것으로 보인다.

이 때문에 업계에서는 ‘건설업 면허 대여’ 등 편법이 발생할 수 있다고 말한다. 익명을 요구한 분양대행사 관계자는 “건설업 면허를 취득하기 위해 직접 건설기술자를 채용하지 않고 명의만 빌리거나 건설사와 실질적인 계약 업무를 하지 않은 채 중간 수수료만 받는 계약이 발생할 수 있다”고 말했다.

분양 업무가 합법적으로 이뤄지는지 감독할 책임은 분양승인권자인 시·군·구청에 있지만 현실적인 감독이 이뤄지기 어렵다. 분양대행업은 법적으로 정해진 업종이 아니기 때문에 신고 의무조차 없다.

전문가들은 소비자와 분양대행업계가 상생할 해결 방안이 필요하다고 말한다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “주택업계의 분양대행업에 대한 의존도가 상당하다”며 “너무 경직적인 규제로 대응하기보다는 시행사·시공사의 감독 책임을 명확하게 하되 분양대행업 자격 요건을 건설업 면허 외에도 포괄적으로 부여해 시장의 충격을 완화할 필요가 있다”고 말했다. 그는 이어 “분양대행업 등록을 의무화하는 것도 방법”이라고 덧붙였다.