'여의도 1호 재건축' 한양, 신탁 택한 이유는?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 여의도 한양아파트가 시공사 선정절차를 시작했다. 현대건설과 포스코이앤씨가 입찰에 참여했는데 핵심은 공사비다. 최근 공사비가 급격히 오르면서 조합원이 부담해야 하는 비용도 크게 늘었다. 여러 재건축 사업지에서 공사비를 둘러싼 갈등이 생겨나고 있지만 한양아파트의 경우에는 사정이 다르다. 여의도 재건축 제1호라는 상징성 때문에 여러 대형건설사가 파격적인 공사조건을 제시하며 수주 경쟁을 벌이고 있다.

사진=연합뉴스

한양아파트는 2017년 안전진단을 통과한 이후 별다른 사업진행이 없었다. 그러나 최근 신통기획안이 확정되면서 사업속도에 탄력이 붙었다. 신통기획안에 따르면 한양아파트 일대를 ‘비욘드조닝(Beyond Zoning)’ 시범사례로 조성한다. 주거시설과 함께 비주거시설이 함께 조성돼 금융중심지를 지원하는 형태의 주거환경 조성을 목적으로 하고 있다. 사업수익성 면에서도 크게 개선됐다. 재건축 사업이 완료되면 최소 층수를 56층으로 하는 아파트 956세대와 오피스텔 210호실로 거듭난다. 종상향을 통해 용적률을 600%까지 적용받은 결과다. 기존 조합원 세대수가 588세대에 불과했다는 점을 생각하면 사업수익성이 크게 향상된 것으로 볼 수 있다.

현재 한양아파트의 경우에는 신탁방식 재건축으로 진행이 되고 있다. 신탁방식 재건축은 신탁업자가 재건축 사업의 사업시행자 내지 사업대행자가 되는 사업방식이다. 신탁방식 재건축은 여러 가지 특징이 있지만 특히 전문가 대 전문가로 공사비 협상이 가능하다는 것이 장점으로 꼽힌다. 전문가가 협상의 주체가 된다는 점뿐만 아니라 신탁업자가 공사비 등 사업비를 저리로 조달하는 것이 가능하기 때문에 시공사와의 공사비 협상에서 유리할 수밖에 없다. 보통 조합 방식 재건축은 분양률에 따라 공사비를 정산하는 방식으로 쉽게 말해 ‘외상공사’라고 보면 된다. 시공사가 떠안아야 하는 공사비 미지급 위험이 높아지는 만큼 공사비 자체가 높게 책정될 수밖에 없는 구조다.

반면에 신탁방식 재건축은 신탁업자가 저리로 사업비를 조달하는 것이 가능하기 때문에 시공사가 정액의 공사비를 제안하고 이를 기성고에 따라 정산하는 방식이다. 신탁방식 재건축의 경우 유사한 사업지의 공사비와 비교할 때 약 15% 정도 공사비가 낮게 책정되는 주요 이유로 볼 수 있다.

최근 강남, 목동, 여의도 등 주요 재건축 단지들 중심으로 신탁방식 재건축이 확산되고 있다. 사업기간이 줄어드는 등 여러 혜택이 있지만 무엇보다도 재건축 사업에 있어서도 전문성과 투명성을 요구하는 조합원의 요구에 부합하는 제도라는 점에서 시장에서 환영받고 있는 듯하다. 한양아파트 재건축 사업이 성공적으로 마무리되면 아마도 신탁방식 재건축의 대표적인 성공사례로 꼽힐 것으로 본다.

김예림 변호사.