"다주택자 최고의 절세는 1주택자 되는 것"

[이데일리 정수영 기자]“세금이 부담되는 다주택자라면 올해 상반기 집을 파는 게 현실적인 절세 방법이죠. 6월 이전에 팔아야 다주택자는 양도소득세 중과도 피할 수 있고, 종합부동산세 부담도 덜 수 있으니까요.”

부동산 세무분야 베테랑으로 통하는 신방수 세무사(세무법인 정상)는 요즘 상담을 받으러 찾아오는 다주택자들과의 미팅으로 쉴 틈이 없다. 최근 발간한 부동산 세금 관련 서적(‘부동산 절세는 이렇게 한다’)을 펴낸 시점이 마침 12·16대책 직후여서 다주택자들의 문의가 쏟아지고 있다.

짬을 내 지난 7일 기자와 만난 신 세무사는 “방문객 가운데 시무룩한 표정으로 돌아가시는 분들이 종종 있다”며 그렇다고 무작정 집을 가지고 버티라고 할 수도 없어 안타까워했다.

“현 정부의 부동산정책 기조가 바뀌긴 쉽지 않아요. 집값이 더 오르면 무리를 해서라도 강력한 규제드라이브를 또 걸 겁니다. 보유세는 더 올라갈 텐데, 생활자금 여유가 있는 사람이라면 몰라도 소득이 없거나 적은 사람들은 막연히 시세 차익만 기대하고 버티기엔 부담이 상당히 커질 수 있어요.”

[이데일리 이영훈 기자] 신방수 세무사가 서울 중구 순화동 KG타워에서 이데일리와 인터뷰를 하고 있다.

‘양포세무사’까지 탄생…복잡해진 양도세

상담을 받으러 오는 사람들 중 상당수는 복잡해진 양도소득세로 인해 골머리를 앓고 있는 이들이다. 정부가 양도소득세법을 자주 뜯어 고치는 바람에 ‘양포 세무사’(양도세 상담 포기 세무사)라는 신조어가 나올 정도로 복잡해졌기 때문이다.

다주택자들 가운데는 임대주택사업자로 등록을 하려는 사람도 많다. 하지만 정부는 2018년 9·13 대책을 통해 그 이후 조정대상지역에 있는 집을 사 임대주택으로 등록하는 다주택자들에 대해선 양도세 감면 혜택을 없앴다. 2023년부터는 양도세 장기보유특별공제 50~70% 감면 혜택도 사라진다.

지난해 2월12일 이후부터는 다주택자들의 거주주택에 대해 횟수 제한없이 양도세 비과세 혜택을 주던 것도 1회로 제한했다. 등록한 임대주택은 주택 수에서 제외해주기 때문에 사업자는 보통 1주택자로서의 혜택을 누렸다. 그러다보니 3채 이상의 주택을 산 뒤 거주주택을 제외한 나머지는 임대주택으로 등록하는 투자자들이 많아졌다. 거주주택은 2년만 보유하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으니 2년마다 사고팔고를 되풀이하면서 시세차익을 얻는 것이었다. 정부는 이를 차단하기 위해 다주택 임대사업자의 거주주택도 생애 단 한 차례만 양도세 비과세 혜택을 주는 것으로 시행령을 개정했다.

신 세무사는 “다주택자들 중에는 양도세 비과세 혜택을 이용해 시세차익을 얻으려고 대출을 많이 끼고 집 산 사람이 많다”며 “부담이 커 집을 팔 계획이라면 비조정지역 주택을 먼저, 조정대상지역에 있다면 양도차익이 적은 것을 먼저 파는 게 이득”이라고 말했다.

“지금 팔 수 없다면 세대 분리해야”

다주택자들이 당장 집을 팔 수 없다면 차선책으로 법인 양도, 세대분리, 증여 등의 방법을 고려해볼 수 있다고 신 세무사는 조언했다. “얼마 전에 상담 오신 분은 일시적 2주택자였는데, 이분은 7월까지 팔지 못하면 다주택자가 되는 상황이에요. 집값이 24억원인데 내놔도 안팔리니 마땅한 방법이 있나요. 그래서 법인 출자를 고민하고 있었어요. 아직까진 세금을 줄일 수 있는 방법이니까요.”

실제로 개인이 중과세 대상 주택을 양도하면 통상 차익의 50~60%를 세금으로 내야 하지만 신설법인에 자본으로 현물출자시 기본세율 10~25%에 추가 법인세 10%를 더해 20~30% 수준에 그친다. 다만 신설법인 설립에 드는 비용 등을 감안해야 한다.

신 세무사는 세대분리도 하나의 방법이라고 말한다. “부모와 자녀가 동일 세대를 구성하고 있는 경우 미래 세대분리를 통해 주택 수를 조절하는 것도 한 방법이에요. 이렇게 해 두면 중과세에서 벗어나는 동시에 비과세 혜택을 받을 수 있죠.”

다만 증여세, 취득세 등이 발생할 수밖에 없다. 이 때 생각해볼 수 있는 게 ‘부담부증여’다. 전세보증금이나 대출 등 채무를 끼고 증여하는 방식으로 증여분과 양도분을 따로 계산해야 한다. 전세보증금, 주택담보대출을 뺀 나머지 부분에 대해서만 증여세나 양도세를 내는 방식이다. 신 세무사는 “전세보증금에 해당하는 부분은 증여자가 양도세를 납부해야 하므로 전체 증여 또는 부담부증여 중 어떤 게 더 현명할지는 잘 따져본 뒤 판단해야 한다”고 조언했다.