공원이 아파트로…생소한 민간공원 특례사업[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 광주광역시에서 공원 개발을 통해 아파트를 분양한 사례가 있다. 민간공원 특례사업으로 아파트를 공급한 경우인데 일반 사람들에게 민간공원 특례사업은 생소하다.

광주 민간공원 특례사업 현황도. (사진=광주광역시)

시장·군수등은 공원 개발이 필요한 경우 일정 지역을 공원개발구역으로 지정한다. 그런데 기존에는 공원개발구역으로 지정한 이후에도 수십년간 공원으로 개발되지 않고 그대로 방치되어 있는 사례가 많았다. 공원을 개발하기 위해서는 비용이 소요될 수밖에 없는데 지자체의 예산으로는 공원개발구역 내 토지를 확보하는 손실보상비용조차 마련하기 쉽지 않기 때문이다.

문제는 공원개발구역 내 토지를 소유한 사람들이다. 토지소유자 입장에서는 공원개발구역으로 지정되면 개발행위에 일정 부분 제약을 받을 수밖에 없어 재산권 침해가 심각하다.

이런 이유로 공원개발구역 내 토지소유자들이 헌법소원을 제기했고 헌법재판소가 국민의 재산권과 공원 조성이라는 공익 모두를 실현할 적정한 기간을 두도록 결정하면서 ‘도시공원 일몰제’가 도입됐다. 즉, 공원개발구역으로 지정한 후 20년간 공원개발을 진행하지 않으면 공원개발구역이 자동으로 해제된다.

도시공원 일몰제의 도입으로 민간공원 특례사업이 각광을 받게 됐다. 민간공원 특례사업은 민간이 사업시행자가 되어 공원을 개발하도록 하는 제도인데 30%의 범위에서 아파트 등 비공원사업을 할 수 있도록 허용하고 나머지는 공원으로 조성해 지자체에 기부채납하도록 하는 것이다. 아파트 등 비공원사업을 통해 발생한 수익은 민간 사업시행자에게 귀속된다.

다만 민간공원 특례사업의 경우에도 토지소유자와의 협의가 걸림돌로 작용한다. 공원을 개발하려면 공원개발구역 내 토지소유자에 대하여 손실보상을 완료해야 하는데 손실보상에 관한 규정이 토지보상법을 따르도록 되어 있어 토지소유자가 생각하는 토지의 객관적 시세와 사업시행자가 인정해주는 손실보상금의 액수에는 상당한 괴리가 있다.

토지소유자에 대한 보상을 어느 정도 현실화하고 공원개발을 통해 지어진 아파트 등을 저렴한 분양가로 공급하는 방향도 고려해볼 수 있다. 또 토지소유자도 내 땅이 공원개발구역에 포함돼 있다면 최대한 손실보상에 관한 사항을 다퉈 재산권 침해를 최소화할 필요가 있다.

김예림 변호사.