주택공급대책 정비사업 부문 톺아보기[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 국토교통부에서 주택공급대책이 나왔다. 재개발·재건축 사업에 관한 부분도 포함하고 있는데, 신속한 사업 추진을 통해 도심 내 주택공급을 활성화하겠다는 점이 요지다.

서울 남산에서 내려다본 아파트일대. (사진=연합뉴스)

도심 내 대규모로 주택을 공급할 수 있는 방안으로는 재개발·재건축이 유일하다고 볼 수 있다. 도심에는 대규모 주택공급이 가능한 유휴부지가 없다. 그나마 아직 개발이 되지 않은 곳은 기존에 개발이 이루어진 곳에 비해 사업수익성이 떨어지는 경우가 많아 개발 자체가 쉽지 않다. 이런 이유로 재개발·재건축 사업의 속도를 높이고 사업수익성을 높이기 위한 방안들이 등장하는 것인데, 대표적으로 서울시의 신통기획과 모아타운을 꼽을 수 있다. 현재 다른 지자체 관할 사업지에도 이런 제도가 확산하고 있다.

국토교통부의 이번 대책을 살펴보면 재개발·재건축 사업을 활성화하기 위한 방안으로 △정비구역 지정절차의 간소화 △신탁방식 재개발·재건축의 활성화 △전자총회 적극 도입 △공사비 분쟁조정절차의 도입이 포함돼 있다.

특히 신탁방식 재개발·재건축은 기존 사업구역 내 토지의 3분의 1 이상을 신탁업자에게 신탁해야 추진이 가능했던 부분을 삭제하는 안이 포함돼 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것이 보다 쉬워질 것으로 예상된다. 토지 소유권을 신탁업자에게 이전해야 한다는 점이 그동안 신탁방식 재개발·재건축을 진행하지 못하게 하는 가장 큰 저해 요소로 꼽혀 왔다.

또 최근 재개발·재건축 사업지마다 문제가 되고 있는 공사비 분쟁조정에 관한 사항도 포함됐다. 북아현2구역 재개발과 홍제3구역 재개발의 경우에도 얼마전 공사비에 관한 분쟁이 극적으로 종결됐다. 결국 조합이 시공사가 원하는 공사비의 80~90% 수준으로 공사비를 지급하기로 합의한 것인데, 사실상 시공사가 원하는 공사비에 준해 협상이 이루어졌다고 볼 수 있다.

공사비 분쟁에 관해서는 한국부동산원에서 공사비 검증절차를 거칠 수 있도록 하고 있지만 둔촌주공 재건축 사례에서도 보았듯 강제성이 존재하지 않아 분쟁을 종국적으로 해결할 수 있는 수단이 되기는 어렵다. 여기에 비전문가인 조합이 전문가인 시공사와 공사비에 관해 유리한 협상결과를 이끌어내는 것은 녹록치 않은 일이다.

이번 국토교통부 대책에 따르면 이런 공사비 분쟁으로 재개발·재건축 사업이 지연되는 것을 막기 위해 표준계약서를 마련하고 지자체 관할의 공사비 분쟁조정이 가능한 협의체를 구성할 수 있도록 하는 내용이 포함됐다.

그러나 신속하고 종국적인 갈등의 해결을 위해서는 상시적으로 운영하는 분쟁조정위원회 형태의 제도가 마련돼야 할 것으로 본다. 조합과 시공사가 공사비에 관한 전문가를 각각 선임해 공방이 오갈 수 있는 법원과 같은 제도가 마련돼 있어야 비교적 대등한 지위에서 공사비 협상이 가능하고 강제성을 띤 결정 등을 통해 분쟁을 종국적으로 해결하는 실효성이 있게 된다.

이번 주택공급대책에 관한 실효성을 두고 의견이 나뉜다. 다만 이번 대책은 기존에 발표했던 여러 대책을 그대로 모아둔 것에 불과해 보인다. 현실적으로 획기적인 주택공급대책을 마련하는 것은 어려운 일이지만 새로운 대책을 기대했던 시장참여자들 입장에서는 실망이 클 수밖에 없다.

김예림 변호사.