"토지거래허가구역 재지정 억울해"…행정소송 가능할까[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시가 압구정, 목동, 여의도, 성수 등을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 재건축 등이 활발히 진행되는 곳들이기 때문에 투기 수요가 유입될 가능성이 높다는 이유다. 부동산 경기 악화로 이번에 토지거래허가구역에서 해제될 것으로 기대했던 해당 지역 주민들은 불만이 많아질 수밖에 없다. 이번 결정으로 이번 6월에 토지거래허가구역 재지정 여부가 결정되는 삼성, 청담, 대치, 잠실 등 강남권 단지들도 토지거래허가구역으로 재지정될 가능성이 높아졌다.

목동 아파트 전경.

토지거래허가구역은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 등에 지정해 그 허가구역 안의 토지를 거래할 때 반드시 구청의 허가를 받도록 하는 제도다. 이때 허가를 받은 토지 매수자는 일정 기간 허가받은 용도대로 사용해야 한다. 예를 들어 토지거래허가구역 안의 주택을 매수하면 매수인은 그 주택에서 2년간 실거주해야 할 의무가 생긴다.

토지거래허가구역에 주택 등을 소유한 입장에서는 당연히 재산권 침해가 심각하다고 느낄 수밖에 없다. 부득이한 사정으로 매도를 원하는 경우에도 일정 기간 실거주 등이 가능한 매수자에게만 매도할 수 있고, 이마저도 이미 세입자가 있는 경우에는 매도 자체가 아예 불가능할 수 있다. 이런 이유로 토지거래허가구역에서는 거래가 활발하지 않을 뿐 아니라 매매가격도 일정 부분 조정을 받는다.

그렇다면 토지거래허가구역을 지정한 서울시 결정에 대해서 법적으로 다툴 여지는 없을까? 토지거래허가구역 지정처분은 행정처분에 해당하기 때문에 그 지정처분에 하자가 있는 경우 이를 취소해달라는 행정소송을 제기할 수 있다. 법원은 토지거래허가구역에서 매매계약 등을 체결하려는 당사자는 공동으로 허가를 받아야 하기 때문에 재산권 행사에 일정한 제한을 받게 되고, 허가를 받지 않고 체결한 매매계약 등은 효력이 발생하지 않으며, 토지 매수자는 일정 기간 토지이용의무를 부담하고 이를 이행하지 않으면 이행강제금 부과 등의 제재를 받고 있으므로, 토지거래허가구역 지정처분을 개인의 권리 또는 법률상 이익을 구체적으로 규제하는 행정처분으로 보고 있다.

토지거래허가구역 지정처분의 절차나 내용에 하자가 존재한다면 이를 이유로 행정소송을 제기할 수 있다. 다만, 절차의 하자 또는 토지거래허가구역 안의 토지 소유자의 권리가 부당하게 침해되는 점이 구체적으로 밝혀져야 토지거래허가구역 지정처분이 취소될 수 있다.

김예림 변호사.