[똑똑한부동산]역대급 토지보상 한다는데…절차는?

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[김예림 변호사 이데일리 황현규 기자] 최소 30조원에 이르는 3기 신도시 토지보상금이 시중에 풀릴 예정이다. 부동산 시장에 미치는 영향도 클 수밖에 없다.

그렇다면 역대급 토지보상은 어떻게 이뤄지는지, 또 투자자들의 체크사항은 무엇인지 짚어보자.

보상은 토지보상법에 따라 이뤄진다. 토지와 지장물은 물론이고 영업보상까지 있다. 주거 이전비와 이사비 등 생활 보상도 빼놓을 수 없다.

보상 절차는 어떻게 이루어질까? 크게는 3단계다. △보상준비 및 계획 △협의 △불복절차로 구분된다. 우선 사업인정고시 뒤 토지와 물건 등을 조사해 보상계획을 공고하고 감정평가를 실시한다. 그 후 감정평가를 통해 산정한 보상금(협의가액)을 토지 등 소유자에게 통보하고 협의를 시도한다. 단번에 협의가 이뤄지는 경우는 드물다. 협의가액이 예상보다 낮게 책정되는 경우가 많기 때문이다. 협의가액은 통상 개발이익을 배제하고 보상금을 산정해서다.

협의에 만족할 수 없다면 수용재결과 이의재결, 행정소송을 제기할 수 있다. 여기서 핵심은 ‘감정평가’다.

3번의 불복절차를 통해 3번의 감정평가를 받는다. 감정평가는 인근에 위치한 유사 토지(비교표준지)의 가격이나 현상 등을 고려하여 정당한 가치를 매기는 것이다. 보상대상자 측에서 적극적으로 사감정(私鑑定) 자료를 제출하기도 한다. 소송에서는 감정평가 기술상의 오류를 잡아내기도 하고, 그 밖에 정당한 가치를 입증할 수 있는 자료를 제출하는 식으로 다툰다. 보상 대상 토지의 가치를 높이는 사정들을 감정평가에 빠짐없이 반영되도록 하는 것이다. 보통 재결에서 소송까지는 1년 정도 걸린다.

보상이 마무리된 뒤에 체크해봐야하는 게 있다. 바로 세금이다. 토지보상금도 양도소득세 부과 대상이기 때문이다. 절세전략이 중요한 이유다. 그런데 워낙에 관련규정이 복잡하기 때문에 여러명의 전문가와 상담하는 것을 권한다.

일각에서는 절세의 목적으로 대토보상을 활용하기도 한다. 대토 시 양도소득세 감면율이 40%까지 올랐기 때문이다.

다만 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(고시일 이전 양도 시 양도일)부터 소급해서 2년 이전에 취득한 토지여야 한다. 또 2021년 12월 21일 이전에 해당 공익사업 시행자에게 양도하고 해당 공익사업 시행으로 조성한 토지를 보상받는 경우여야만 한다는 점에서 대토보상은 제한적이라는 단점이 있다.