[정기자의 住춧돌]서초 전셋값 0.1% 떨어지면 얼마나 내렸다는 건가요?

△서울 강남3구 전셋값이 하락세를 보이면서 역전세난에 대한 우려가 커지고 있다. 사진은 서울 송파지역 재건축시장의 바로미터로 꼽히는 잠실주공 5단지 전경.[사진=김성훈 기자]

[이데일리 정다슬 기자] “전셋값이 0.1% 떨어졌다는 게 1억짜리 전셋값이 9990만원이 됐다는 것 아닌가요? 이게 큰 의미가 있나요?”

최근 잇따라 서울 강남권 아파트의 전셋값이 약세로 돌아선 것이 발표되면서 ‘역전세난’에 대한 관심이 커지고 있습니다. 한동안 전셋값 상승이 지속된 가운데, 이를 견디지 못한 세입자들이 매매로 전환하거나 외곽 지역으로 빠져나갔기 때문입니다. 하남 미사, 위례 신도시 등 신도시의 입주가 시작된 것 역시 이를 부추기고 있습니다.

실제 한국감정원은 지난 18일 기준 서울 서초구 아파트 전셋값은 지난주에는 0.01% 상승했지만 이번 주에는 0.15% 떨어졌다고 발표했습니다. 지난주 변동이 없었던 송파구와 0.01% 소폭 상승에 그친 강동구 역시 각각 0.06% 하락했으며 강남구 역시 오름세를 그치고 보합세를 기록했습니다.

그렇다면 전셋값은 얼마나 떨어진 것일까요? 이를 알기 위해서는 먼저 아파트 전셋값 상승률이 어떻게 계산되는지를 알아둘 필요가 있습니다.

한국감정원은 전국에서 7004호의 아파트를 표본으로 선정해 이들 아파트의 가격 추이를 쫓는 형태로 가격동향을 조사합니다. 표본으로 선정된 서울 서초구 A아파트, 서울 강남구 B아파트가 서초구와 강남구의 아파트 가격 추이를 대표하는 것입니다.

그럼 서초구 아파트 전셋값이 0.15% 떨어졌다는 것은 5억짜리 전세가 75만원이 떨어져 4억 9925만원이 됐다는 것을 의미할까요? 틀린 얘기는 아니지만, 여기에는 한 가지 전제가 필요합니다. 그것은 서초구 아파트 전셋값이 이번 주 모두 일제히 0.15%씩 떨어졌다는 것입니다. 그러나 실제로는 그런 일은 없겠죠.

아파트는 주식처럼 매일 가격이 변하는 게 아니고 같은 아파트라도 몇 층이냐, 남향이나 동향이냐, 리모델링을 했느냐 안 했느냐에 따라 실제 시장에서 거래되는 가격은 달라집니다. 그러므로 표본이 되는 아파트가 100호라면 이 중 1호만 10% 하락하고 나머지는 거래가 없다고 가정할 때 이 기간 동안 아파트 전셋값 하락률은 10%가 아닌 100호 중 1호만 내렸으니 10% X 0.01을 해서 0.01%가 됩니다.

근데 서초구 아파트 전셋값은 0.15% 떨어졌죠. 그렇다면 이는 어떻게 해석해야 할까요? 표본이 되는 아파트가 100호일 때 나머지 99호의 아파트 전셋값은 그대로이고 이중 아파트 1호의 전셋값이 150% 떨어진다면 이 값이 나오지만 이런 일은 발생할 수가 없습니다. 그렇다면 전셋값이 10% 하락한 아파트 15호가 있다면 어떻게 될까요? 그 경우 10% X 0.15가 되니 0.15% 하락했다고 볼 수 있죠. 전셋값이 5% 하락한 아파트 30호가 있다면요? 역시 5% X 0.30으로 0.15%가 나옵니다.

이처럼 다양한 경우의 수가 있기 때문에 서초구 아파트 전셋값이 0.15% 하락했다는 얘기는 어떤 아파트 전셋값이 그만큼 큰 폭으로 떨어졌다는 얘기가 되기도 하고, 많은 아파트 전셋값이 일제히 떨어졌다는 얘기가 되기도 합니다. 김효정 한국감정원 주택통계과장은 “서초구 아파트 전셋값이 0.15% 떨어졌다고 해도 실제 개별 아파트로 접근하면 역세권 아파트 전셋값은 오를 수 있고 어떤 아파트의 전셋값은 보합세이며 어떤 아파트의 전셋값은 크게 떨어지는 등 천양지차의 모습을 보일 것”이라며 “다만 전체 아파트의 개별적인 가격변동을 모아 하나의 변동률로 나타냄으로써 전체적인 아파트 가격변동의 흐름을 파악할 수 있다”고 말했습니다.