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박성욱 선임연구위원은 “최근 부동산 급등기에 전세자금대출 및 보증이 전세수요 증가와 갭투자 확대를 통해 부동산 시장으로서의 자금 쏠림을 야기했다”며 “재발을 막기 위한 전세 제도 개선이 필요하다”고 말했다.
전세제도는 주택가격이 상승을 지속하고 제도권 금융의 가계에 대한 신용공급이 부족하던 시기, 임대인(집주인)에게 개인 간 사금융을 통해 자금을 조달하고 임차인(세입자)은 주거비를 낮출 경로를 제공했다.
또 임차인이 보증기관 보증을 기반으로 전세대출을 받는 경우 금융회사는 신용위험을 보증회사에 전가할 수 있어 관대하게 대출심사를 하는 도덕적 해이에 빠질 수 있다는 지적이다. 전세자금대출은 2012년말 8조6000억원 불과했지만 2022년 9월말 171조7000억원으로 대폭 늘어 이 기간 중 가계신용 증가 규모의 18%를 차지했다.
그는 “전세자금대출 및 보증을 주택매매가격의 일정 비율 이내로 제한하고 임대보증금 및 전세자금대출을 DSR 산정에 포함하는 방안을 검토할 수 있다”고 밝혔다. DSR은 차주의 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 소득의 일정 비율로 묶는 규제다.
현재 DSR 산정에 전세대출은 포함되지 않는다. 금융당국은 고승범 전 금융위원장 취임 이후 가계부채에 대한 강력한 관리를 위해 전세대출을 DSR 산정에 포함하려다 실수요자들의 반발 등을 고려해 결국 실행에 옮기지는 못했다. 주택금융공사는 현재 전세대출자금의 90%까지 보증하고 있다.
이와 맞물려 보유주택 수 등에 따라 복잡하게 차등화된 대출규제와 세제 등의 규제를 실거주 목적의 ‘자가주거용’과 투자목적요의 ‘임대용’으로 구분하고 동일 그룹 내에서는 가능한 단순화하는 방안을 검토해야 한다고 제언했다.
앞서 한국은행도 지난해 연말 발표한 ‘금융안정보고서’에서 “전세자금대출이 일부 갭투자 자금으로 활용되면서 주택가격 상승 및 주택시장 변동성 확대 요인으로 작용해 온 점 등에 비추어 볼 때 대출 목적에 따라 DSR 규제 등을 차등 적용하는 방안을 검토해 볼 필요가 있을 것”이라고 했다.