[똑똑한 부동산] 매출 연동형 상가 임대계약, 보호받을 수 있을까?

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 보통 상가 임대차계약의 경우 임대차 보증금과 차임을 정액으로 정한다. 그러나 최근 매출에 연동해 차임을 정하는 사례들이 늘고 있다. 스타벅스와 같은 대형 커피숍 체인이 대표적이다. 임대인 입장에선 장사가 잘되는 임차인을 유치하면 이익을 어느 정도 함께 누릴 수 있다는 장점이 있고 임차인으로선 장사가 안 될 때 그 부담을 임대인과 나눌 수 있다는 점에서 매력적이다.

서울 명동 상점가. (사진=뉴시스)

문제는 매출에 연동해 차임을 정할 때 상가 임대차보호법을 적용할 수 있는지 여부다. 상가임대차보호법이 모든 경우 적용되는 것은 아니다. 보증금에 차임의 100배를 곱한 값(환산보증금)이 일정 금액 이하인 경우에만 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 영세한 상인만을 특별히 보호하겠다는 취지다. 상가 임대차보호법이 적용되는 환산보증금은 지역별로 다른데 예를 들어 서울에선 환산보증금이 9억원 이하여야 상가임대차보호법 보호를 받을 수 있다. 환산보증금이 그 이상인 경우에는 일반 민법에 따라 권리관계가 정해진다.

그런데 매출에 연동해 차임을 정한 경우라면 환산보증금을 어떻게 정해야 하는지부터가 문제된다. 예를 들어 보증금이 1억원이고 차임이 순매출의 12%로 되어 있다면 차임이 특정되지 않아 환산보증금을 정할 수 없다. 이 경우 상가임대차보호법이 임차인을 보호하기 위한 목적에서 마련된 것인 만큼 그 차임을 평균값 등으로 임의로 정할 수는 없고 보증금만으로 상가임대차보호법의 적용 여부를 따지는 것이 합리적이다. 하급심에서 이렇게 판단한 사례가 몇몇 있다.

또 다른 문제가 되는 건 계약해지다. 상가임대차보호법상 3회 이상 차임을 연체하면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다. 만약 매출에 연동해 차임을 정한 경우라면 1회 차임이 특정되지 않는다. 그렇다면 3회의 차임을 연체하였다는 이유로 계약을 해지하는 것은 어려워 보인다. 다만, 법원은 상호간 신뢰를 기초로 유지되는 임대차계약의 경우 한쪽 당사자가 계약상 의무를 위반해 그 신뢰관계가 깨져 계약을 그대로 유지하는 것이 어려운 경우에는 임대차계약의 해지를 인정하고 있다. 만약 임차인이 매출을 속여 실제 지급해야 할 차임보다 적은 차임을 지급하였거나 상습적으로 차임을 연체한 경우라면, 상호 간 신뢰관계가 깨진 것으로 보아 임대차계약을 해지하는 것이 가능할 수 있다. 그러나 이 경우에도 임차인 보호를 목적으로 하는 상가 임대차보호법의 특성상 그 계약해지사유는 매우 엄격하게 해석돼야 할 것이다.