[대박땅꾼의 땅스토리]부동산투자 및 계약시 알아두어야 할 서류종류

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산투자할때 사람들이 은근히 놓치기 쉬운 것이 바로 계약서와 서류들이다. 보통은 부동산에서 알아서 챙겨주기 때문에 일일이 설명해 주기 전까지는 어떤 서류를 잘 챙겨야 하고, 어떤 서류를 몇 번이고 확인해야 하는지 모른다. 단적으로 예를 들면 시험을 볼 때 모른다는 이유로 찍기로만 보고 난 후 성적만 기다리고, 오답처리나 문제풀이 등을 다시 하지 않는 것과 같다. 즉, 부동산투자를 아무리 많이 해도 부동산 서류를 알지 못하면 눈뜬장님이나 마찬가지다.

부동산투자뿐만 아니라 사회인에게 서류는 매우 중요하다. ‘계약’이기 때문이다. 혹시라도 법적으로 이상이 있는 건물, 토지와 계약하면 그 피해는 고스란히 계약자에게 돌아온다. 이런 계약 시에는 필수적으로 알아야 할 서류가 있는데, 오늘은 그 서류에 대해서 짤막하게나마 알아보도록 하자.

◇등기부등본

등기부등본은 현재 소유주의 취득일과 권리관계(예를 들면, 전세권, 가압류 등) 정확한 소재 지번, 건물의 특징 등이 나타난 서류다. 건물과 토지 등기부등본은 각 소유와 권리관계에 대한 이력을 기록한 것이며, 여기서 확인해야 할 것은 건물투자 때 토지주와 건물주가 같은지를 건물등기부등본과 토지등기부등본을 각각 발급받아 확인해야 한다.

◇건축물대장

건물에 대한 이력이 기록된 서류다. 건물의 전체면적 및 구조 관련 사항, 건물용도, 층수, 층별 면적, 소유자 현황이나, 위치, 준공날짜 등이 나와 있다. 여기에서 확인할 것은 불법건축물의 존재 여부를 확인하여 이행강제금이 발생할지 등을 알 수 있고, 임대차보증금, 임차료, 관리비 등 협의 시 참고할 수 있다.

◇토지대장

토지대장은 건축물대장처럼 토지에 대한 이력이 기록된 서류다. 보통 토지대장에서는 토지의 소유주 파악이 가능하고, 토지주와 건물주가 동일인지 여부도 확인할 수 있다, 토지면적, 지목, 토지의 변동사항 등을 확인할 수 있다. 토지대장에서는 면적 확인을 해봐야 하는데, 등기부등본상 면적과 토지대장 면적이 다른 경우가 있을 때는 토지대장상 면적을 우선순위로 하게 되어 있다.

◇토지이용계획 확인원

토지의 이용계획과 사용되고 있는지를 알 수 있는 서류다. 만약 상가투자 시 지역의 재개발 여부, 도로개설 여부 등을 확인할 수 있고, 토지의 공법상 활용이 어떤지와 부동산의 현재가치를 알 수 있다. 필자가 여러 번 강의, 칼럼 등에서 ‘토지이용계획확인원’을 언급한 이유는 토지의 가치를 평가하고 현 상태를 알 수 있는 핵심적인 사항이기 때문이다. 토지의 경우 용도지역에 대한 정보가 되어 있어 건폐율, 용적률, 건축 가능한 건물 등에 대한 정보를 확인할 수 있다.

위에서 설명한 서류 종류에 대해서는 정확히 알고 투자를 시작하고, 모의 투자를 분석하는 등의 연습이 필요하다. 다 차려진 밥상을 그냥 차려주는 법은 없다. 내 밥상은 내가 차려 먹도록 하자.