[클릭! 富동산]20년 실거주 주택 매각차익, 세부담 줄이려면?

윤나겸 세무사

[윤나겸 세무사] Q) 자식들이 모두 출가하고 나니 노부부만 큰 집에 살기에 부담스러워 조용한 시골에 전원주택 하나 지어놓고 텃밭이나 가꾸며 살고 싶습니다. 현재 서울 강남에 살고 있는 집을 정리하려고 부동산에 알아보니 20년 전에 싸게 구입한 주택이 시세가 많이 올라 10억원 가까이 차익을 보게 되었습니다. 차익을 많이 본 것은 좋지만 세금이 만만치 않은 것 같아 걱정입니다. 양도소득세를 다 내자니 뾰족한 묘수가 생각이 나지 않습니다. 혹시 양도소득세를 줄일 수 있는 방법이 있는 지 궁금합니다.

A) 소득세법상 양도소득세 과세 대상은 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 이용권·회원권 및 시설물 이용권 뿐만 아니라 주식 또는 출자 지분의 양도도 포함됩니다.

예전에는 실지거래가액(실제로 거래한 가액)에 의한 과세 뿐만 아니라 조세 회피의 방지나 조세정의 실현에 효율적인 방법이 될 수 있다는 측면에서 기준시가에 의한 과세도 선택적으로 적용이 가능했다. 하지만 2006년 1월 1일 이후부터는 실지거래가액 과세방식으로 전환되었습니다. 이는 기준시가가 적용됨에 따라 과세의 실효성이 낮았던 점과 비교적 단기간에 가격급등시 부동산가격 상승이득을세금으로 제대로 환수하기 어려운 점 등을 감안한 조치였습니다.

따라서 현행세법은 보유하던 양도소득세 과세대상 자산을 매매하는 경우 기준시가보다 높은 실지거래가액으로 양도소득세를 신고·납부하고 있습니다.

부동산을 양도한 가액에서 취득 당시의 가액을 차감하고 부동산수수료 및 보유기간 동안 들어간 수선비 등의 필요경비를 차감한 금액을 ‘양도차익’이라고 합니다. 양도소득세는 부동산의 장기보유를 유도해 부동산투기를 억제하고 국토의 효율적 이용을 촉진할 뿐만 아니라 장기간 보유한 자산의 미실현 보유이익이 양도한 시점에 일시에 실현됨으로써 누진세율을 적용받는 현상(결집효과)이 발생하게 됩니다. 그러므로 이러한 결집효과를 완화해 세 부담을 줄이고 물가상승분을 조정하는 차원에서 그 보유기간에 따라 차등해 장기보유 특별공제율을 적용할 수 있도록 하고 있습니다.

3년 이상 보유한 토지·건물의 경우 10%를 공제해주고 10년 이상 보유한 경우 최대 30%까지 공제해 줍니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 적용받지 못하는 고가주택(실거래가 9억원 이상)의 경우 3년이상만 보유하였다면 24%를 공제하되 10년 이상 보유하는 경우 최대 80%까지 공제해주고 있습니다.

사례와 같이 양도차익을 많이 본 주택이라 하더라도 장기보유 특별공제를 적용한다면 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

소득세법 제102조에 따르면 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우 그 양도차손을 공제한 금액으로 양도소득금액을 계산한다고 되어 있습니다. 즉, 주식 및 출자지분을 제외한 토지, 건물, 부동산 취득에 관한 권리 및 시설물 이용권 등은 동일한 과세연도에 양도차익이 발생한 자산과 양도차손이 발생한 자산이 있다면 합산하여 신고함으로써 상계한 금액으로 양도소득세를 산정하므로 세금을 아낄 수 있습니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]