상식을 깨라 ‘진실’이 보인다

[조선일보 제공] 지난 4~5년간 집값이 급등하고 정부의 각종 부동산 정책이 쏟아지면서 부동산 시장에 대한 근거 없는 논리들이 ‘상식’으로 굳어지고 있다. 하지만 우리가 진실하다고 믿는 ‘부동산 상식’ 중에는 사이비 전문가와 정부의 왜곡된 정책이 빚어낸 엉터리 논리도 상당수이다. 부동산 상식의 허와 실을 짚어 본다.

◆한국인은 주택에 대한 집착이 유독 강하다?

80년대 말 부동산 버블(거품)이 극성을 부리자 일본에서는 “일본 사람들은 부동산에 대한 집착이 다른 나라에 비해 강해 가격이 계속 오를 것”이라는 논리가 정설로 굳어졌다. 하지만 부동산 시장이 장기 침체하자 부동산 수요는 극도로 위축되고 있다. 주택 보급률이 70년대에 이미 100%를 훨씬 넘어섰지만 자기 집을 소유하고 있는 비율이 60% 정도로, 우리와 비슷한 수준이다.

우리 역시 내 집 마련에 대한 집착증 때문에 주택가격이 계속 오를 것이라고 생각하는 사람들이 많다. 하지만 이는 주택이 다른 투자 상품에 비해 재테크에 유리했기 때문에 만들어진 고정관념일 뿐이다. 삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “주택 보급률이 100%가 넘어 주택 가격이 장기간 정체하는 지방도시에서는 여유자금이 있어도 집을 사지 않는 사람들이 많다”며 “집값 상승기에는 미국 등 선진국에서 주택 투자가 일반화돼 있다”고 말했다. 내 집 마련에 대한 집착이 덜해 주택 임대가 일반화돼 있다고 하는 미국은 자가 보유율이 70%에 육박한다. 이는 집값의 10%만 있어도 장기 대출로 집을 살 수 있는 금융제도가 발달한데다 높은 월세 임대료 부담으로 주택 구입 수요가 많기 때문이다.

◆후(後)분양제도 도입하면 주택가격이 내린다?

한국은 극히 일부 아파트를 제외하고는 착공도 하기 전에 미리 아파트를 분양하는 ‘선(先)분양제’. 일부에서 ‘후(後)분양제’를 도입하면 분양가가 떨어질 것으로 주장하고 있다. 하지만 선·후분양 여부는 분양가와는 큰 관계가 없다. 후분양을 할 경우, 건설업체는 입주기간의 금융비용은 물론 주택가격 상승분까지 포함해서 분양가를 책정할 것이다. 물론 입주시점에 주택가격이 하락한다면 건설업체는 분양가를 낮출 것이다. 인기지역의 경우, 입주시점에 수억원의 프리미엄이 붙지만 비인기 지역은 건설사가 미분양 물량을 판매하기 위해 가격을 대폭 할인하는 것과 같은 원리이다.

후분양제가 일반화된 외국에서도 인기지역의 경우, 선분양하는 아파트가 많다. 다만, 우리와 차이가 있다면 중도금을 받지 않고 계약금만 받는다는 것. 주택업체들은 입주시점에 계약을 체결하는 소비자에 대해서는 선분양한 계약자보다 가격을 올려 받는 게 일반적이다. ‘부동산 퍼스트’ 곽창석 전무는 “제품을 보지도 않고 사는 선분양제는 소비자 선택권을 제한하는 단점이 있다”며 “하지만 분양시점은 분양가격과는 상관이 없다”고 말했다.

◆보유세가 높으면 집값이 안정된다?

정부는 높은 보유세가 집값을 안정시키는 역할을 할 것이라는 전제로, 종합부동산세 등을 도입했다. 하지만 우리가 벤치마킹 대상으로 삼는 미국의 경우, 보유세와 집값 상승률은 아무런 연관성이 나타나지 않고 있다. 지난 3~4년간 한국과 마찬가지로 집값이 폭등한 미국에서는 보유세가 높은 지역의 가격 상승률이 더 높은 지역도 많다. 보유세가 급격하게 인상되면서 단기적으로 집값 오름세를 막는 효과가 있을 것이다. 하지만 장기적으로 보면 집값은 보유세보다는 지역의 주택 공급과 수요에 의해 결정될 수밖에 없다.
◆2만 달러 시대엔 전원주택이 뜬다?

주 5일 근무제가 도입되고 2만 달러 시대가 되면 전원주택이 각광받을 것이라는 것이 부동산 업계의 일반적인 전망이었다. 하지만 시간이 지날수록 아파트에 대한 선호도가 높아지고 있다. 아파트가 전체 주택에서 차지하는 비율이 50%를 넘어섰으며 현재 공급되는 주택의 70~80%가 아파트다. 전원 주택시장은 시간이 갈수록 위축되고 있다. 이는 교육·편의시설, 교통비 등이 복합적으로 결합한 요인으로 보인다. ‘우리은행’ 안명숙 팀장은 “기반시설을 갖춘 전원주택지역은 땅값이 높아 아파트보다 오히려 비싸다”며 “다만 소득 수준이 높아지면 별장 등 세컨드 하우스의 수요는 크게 늘 것”이라고 말했다.