2022년 부동산이 계속 오를 수밖에 없는 두 가지 이유

[이데일리 칼럼리스트=김제경 투미부동산컨설팅 소장] 벌써 2021년 12월이 되었다. 연말이 되면 부동산 전문가들에게 가장 많이 들려오는 질문은 “2022년 부동산 가격은 어떻게 되는가”이다. 그러면 항상 일관되게 답변을 하게 된다. “떨어질 요인이 없습니다. ‘똘똘한 한 채’는 더 심해질 것입니다.” 그러면 어떤 분들은 지금 가격이 이렇게 많이 올라갔는데, 어떻게 더 올라 가냐고 화내는 사람도 있다.

부동산 가격이 올라갈 것이라고 보는 이유는 ‘풍부한 유동성 속 대체투자처 부족’, ‘다주택자 규제 강화로 인한 똘똘한 한 채 심화’ 이 두 가지 현상 때문이다.

우선 ‘풍부한 유동성 속 대체투자처 부족’은 계속적인 유동성 공급으로 화폐가치 하락이 나타나는 상태에서 경기 상황이 명확하지 않다 보니 해당 유동성이 정상적인 기업 투자로 연결되지 않고 안전자산으로 쏠리는 현상을 말한다. 예전과 같으면 경기 성장이 명확하다고 판단되면 주가 상승으로 이어진다든가, 직접적인 창업 및 기업의 투자로 경기 전반의 호황으로 가는데, 아직도 경기에 대한 비관이 많고, 코로나 시대와 연결되어서 업종별 명암이 갈리고 있다. 그런 상황속에서 돈은 역대급으로 풀리고 있다.

2022년 정부 예산안을 보면 604.4조원으로 전년 대비 46.4조원을 인상한 역대급 수치다. 그런데 이도 놀라긴 이른 게 바로 2017년 400.7조원부터 시작해서 2018년 428.8조원, 2019년 469.6조원, 2020년 512.3조원, 2021년 558조원으로 갈수록 기하급수적으로 예산이 폭등하고 있는 상태다.

더 무서운 것은 현 정권 집권 이후로 추경예산을 엄청나게 추가 편성하면서 돈이 어마어마하게 풀리고 있다는데 있다.

통화량이 계속적으로 풀리고 있다 보니, 지금 부동산은 자산가들이 투자 수익률을 생각하면서 투자한다기 보다도 현금으로 보유하고 있으면 안 되겠다는 생각 속에서 자산가치 보존으로 움직이고 있다에 가깝다고 할 수 있다. 인플레이션 헷지(inflation hedge), 에셋 파킹(Asset Parking)이라는 표현이 왜 나타나는지를 생각해볼 필요가 있다.

혹자들은 지금 이렇게 부동산 가격이 폭등한 것도 거품인데 여기서 어떻게 더 올라가냐고 묻지만, 근래 상담을 신청하고 고민이 많은 사람들은 돈이 없는 사람들이 아니라 있는 사람들이 더 걱정이다. 남들은 통장에 현금만 10억원이 있다면 고민이 없을 것 같지만, 자산가들은 은행에 10억원 넣어놓아도 이자도 얼마 안 되는데, 여기에 이자소득세 15.4%를 또 걷어가니 인플레이션만 생각해도 화폐가치가 떨어지는 것이다.

아무것도 안 해도 자산가치 하락에 부동산 가격은 계속 올라가니 부동산이 더 올라간다는 확신이 있어서 투자하는 게 아니라 더 안 올라가도 현금으로 들고 있는 게 답이 아니라는 생각에 들어가는 사람이 많다. 즉, 정부가 유동성을 계속 공급하는 와중에서 다른 대체투자처에 대한 확신을 못 주는 이상 시중의 유동성이 부동산으로 흘러 들어가는 것을 막을 수가 없다는 것이다.

간혹 금리 인상에 대해 이야기하는 사람들도 있지만, 애초에 현 부동산 가격 상승은 금리보다도 직접적인 유동성 공급이 더 크다. 이는 물가상승률만 보아도 금방 알 수 있다.

두 번째로 ‘다주택자 규제 강화로 인한 똘똘한 한 채 심화’는 상급지와 하급지간의 격차를 벌려주게 된다. 현 정권의 규제는 다주택자가 실수요를 넘어선 초과수요로 부동산 가격의 불안정을 가져왔다고 보고 있다. 그렇다 보니 다주택자에 대해 취득세/양도세/종부세/소득세/대출 등 전방위적인 규제를 가하고 있다.

당장 이번 12월 종부세가 부과되자 다주택자는 몇천만원에서 억단위도 세금이 터졌다는 기사를 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 그런데 정작 1주택자는 11억원을 공제 받고 1주택자 세율을 적용하고 나면 세금이 얼마 안 된다. 즉, 모든 규제는 다주택자를 향해 징벌적으로 움직인다고 할 수 있다.

그렇게 되다 보니 지방 3주택자는 적폐가 되고 강남 1주택자는 실소유 1채는 적폐가 아닌 상황이 나타나게 된다. 지방 3채를 처분한다고 해서 강남 1채를 살 수 있는 것도 아니지만, 가액이 아닌 단순한 주택수로 규제를 하니 똘똘한 한 채를 장려하는 사회가 돼 버린 것이다.

그러니 이러한 세부담이 강화되면 될수록 세금 세팅이 안 된 사람들은 주택을 결국 매각할 수 밖에 없는데, 이때 처분하게 되는 주택들은 보유한 주택들 중 가치가 떨어지는 주택을 처분하게 된다. 즉, 다주택자를 규제하면 부동산을 처분하긴 하겠지만 그 처분하는 곳이 서울 중심지가 아니라는 것이 핵심이다. 서울과 지방을 보유하고 있다면 지방을 먼저 처분하고, 서울에서도 외각부터 처분하며, 아파트/빌라 중에서는 빌라를 먼저 처분하는 등 지역별/상품별 양극화가 나타나는 게 지금 시장이라고 할 수 있다.

그로 인하여 현 부동산 가격이 많이 올랐다고 해도, 어디를 샀었느냐에 따라 수익 격차가 천차만별로 나게 되는 이유는 해당 규제에 있다고 할 수 있다. 내가 원하는 지역이 상대적으로 가치가 떨어지는 지역/상품이면 이런 규제로 매도가 쏟아질 것 같은 곳이면 기다려 보겠지만, 부동산을 처분하면 또 그 금액들을 합하여 매수할 것 같은 상급지라면 양극화만 더 심해지면서 가격 상승이 예상된다고 할 수 있다.

이 두가지 핵심축은 2022년도 다를 바가 없으니 부동산 가격이 상승한다고 하는 것이다. 당장 2022년의 핵심 이슈인 대선의 영향을 왜 안 받냐고 반문하실 수 있다. 물론 부동산은 정책 변수가 크니 정책의 방향성에 따라 영향을 받을 수 있다.

우선 여당의 이재명 후보와 야당의 윤석열 후보 모두 돈을 더 풀면 풀겠다고 하지 재정건전성을 고려해서 긴축 정책으로 하겠다는 후보는 없다. 즉, 돈은 더 풀 것인데 복지 쪽에 푸느냐, 기업 및 SOC에 투자하느냐의 차이라고 할 수 있다. 유동성의 방향은 동일하다.

그러면 두 번째로는 다주택자 규제는 달라질 수 있는 게 아니냐고 물어볼 수 있다. 그런데 여기에서도 선택지는 둘로 나뉜다. 우선 이재명 후보가 된다면 세금 세팅이 안된 다주택자에게는 지옥이 열릴 것이다. 지금보다도 더 강력한 세금 규제들이 나타날 수 있다. 종부세를 넘어선 국토보유세를 신설하게 되면 ‘다주택’을 넘어 ‘다부동산’으로 확산돼 똘똘한 ‘한 채’가 아닌 그냥 똘똘한 ‘부동산 하나’가 될 수도 있는 것이다.

가치가 상대적으로 떨어지지만 세금 규제를 피해 이동하던 상품군이 무너질 가능성도 배제하지 못한다. 불로소득을 더 강력하게 막을 것이라는 이 방향성이 옳고 그름은 판단하지 않겠다. 입장에 따라 환영하는 사람도 분명히 존재하고 그동안의 정책 입안자도 다주택자를 억압하는 방식이 옳다고 판단하고 추진해왔으니 말이다. 다만 확실한 것은 이러한 규제 강화는 결국 핵심지 하나에 쏠리면서 양극화를 더 극단적으로 불러오게 될 것이다.

그러면 윤석열 후보가 되면 다주택자 규제가 완화되지 않을지 반문할 수도 있지만, 윤 후보가 된다 해도 2년은 그대로 갈 수밖에 없다. 이유는 대통령이 할 수 있는 것에 한계가 있기 때문이다. 대통령은 국무회의를 통해 시행령 개정은 가능하지만, 법은 국회 소관이다. 즉, 핵심인 세율을 바꾸는 건 현 상태에서는 최소 2년은 어렵고 총선 결과에 따라 더 길어질 수도 있다는 것이다.

혹자는 정권이 바뀌면 국회도 협조해주지 않겠냐고도 말하지만 다음 정권에서 정책을 뒤집는 것은 이전 정권의 정책 실패를 인정하는 것이기에 국회가 순조롭게 협조해줄 것이라고는 기대하기는 어렵다. 대표적으로 재건축초과이익환수제는 노무현 전 대통령 시절인 2006년 5월 입법되고, 이명박 전 대통령 시절에 글로벌금융위기로 경제 위기와 부동산 경기 침체로 건설경기가 위축되어 건설기업들이 부도나던 시절에도 계속된 국회 반대로 끝에 결국 폐지는 못하고 2012년 12월에 5년 유예를 하게 되었다. 그만큼 법을 바꾸기가 쉽지 않다.

여기에 공급량 자체가 2023년까지 바닥을 향해 달려가고 있다 보니 사실상 ‘하락할 이유가 없다’고 말한다.

물론 부동산 가격이 더 올라간다고 판단해도 앞서 언급한 것과 같이 다주택자 규제가 강력해진 상황속에서 주택수를 더 늘리기는 쉽지 않다. 세금 세팅을 강조하는데, 이게 어렵다면 똘똘한 한 채가 무슨 의미인지 명심할 필요가 있다. 그리고 무주택자는 사실상 지금이라도 늦지 않았으니 집을 매수할 필요가 있다고 본다.