“2015년까지 시한부 상승”

[조선일보 제공] 작년 하반기 폭등했던 주택 가격이 보합세를 보이면서 향후 집값 전망을 둘러싼 치열한 논쟁이 벌어지고 있다. 일본식 ‘버블 붕괴’와 같은 장기침체 가능성이 있다는 주장이 있는가 하면 대선 이후 집값이 다시 오를 것이기 때문에 ‘지금이 구입 적기’라는 주장도 만만치 않다. 대선 이후 집값 전망에 대한 다양한 시각을 소개한다. /편집자주

2008년 이후 부동산시장에 대한 전망이 크게 엇갈리고 있는 것 같다. 극단적으로 ‘부동산 필패론’을 외치는 사람이 있는가 하면 부동산 상승론을 주장하는 사람도 있다.

필자가 어느 쪽에 속하느냐고 묻는다면 ‘2015년까지 한시적 부동산 상승론자’라고 대답할 것이다. 저금리 기조가 유지되고 경기가 완만히 상승한다는 전제 아래 2008년에 부동산 가격이 오를 수밖에 없는 이유는 이렇다.

첫 번째 이유는 바로 돈, 풍부한 유동성 때문이다. 금리가 급격히 오르지 않는 한 풍부한 유동자금이 부동산으로 계속 유입될 것이다. 주식형 펀드로 자금이 대거 이탈된 것이 아니라 투자처를 찾지 못해 부동산 시장 주변을 맴돌고 있다.



최근 법원 경매를 통해 상가·토지 등에 공동 투자하는 사람들이 대거 늘어나고 있는 것도 그런 예이다.

급증하고 있는 토지 보상비도 부동산에 유입돼 부동산 가격을 끌어올릴 것이다. 과거 판교신도시 토지보상 이후 분당 용인 등 인근 아파트값과 땅값이 급등한 것처럼 말이다.

전국의 신도시 토상보상비는 2008년과 2009년에도 각각 7조5000억원이 풀릴 예정이다. 기업·혁신도시의 토지보상비도 쏟아지고 있다. 부산을 제외한 9개 혁신도시의 보상비가 4조원을 훨씬 넘는다.

두 번째 이유는 부동산 정책 변화에 대한 기대감이다. 2008년 2월 새 정부가 들어서도 단기간에 급격한 부동산 정책의 변화는 없겠지만 결국 완만한 속도로 규제정책은 완화될 것이다. 이미 정부가 지방 미분양 사태에 따라 지방 분양권 전매를 상당부분 자유화했고 투기지역도 속속 해제하고 있다.

현재 지방 시장이 워낙 침체돼 있어 당장 위력을 발휘하지 못하고 있지만 분양가 상한제 등으로 신규 분양물량 감소가 가시화되는 2008년 하반기부터 투자자들의 주목을 받을 가능성이 높다. 미분양이 더 늘어날 경우, 과거 국민의 정부처럼 신규주택 구입자에게 한시적으로 양도세를 감면해주는 제도가 도입될 가능성도 크다. 최장 10년간 되팔 수 없게 한 전매금지 규제도 완화될 가능성이 있다. 과도한 양도세율과 종합부동산세도 소폭이나마 낮아질 가능성이 높다.

세 번째로 소비심리가 회복되고 있다는 점이다. 부동산 시장은 실물경기에 후행한다. 통상 실물경기가 바닥을 치고 회복되기 시작하면 길게는 1년, 짧게는 6개월 정도 뒤에 부동산시장도 활성화된다. 6개월 후 경기와 생활형편, 소비지출에 대한 소비자 기대심리를 나타내는 소비자 기대지수는 9월에 103.2를 기록, 2006년 12월 바닥을 치고 상승세를 이어왔다. 특히 9월에는 처음으로 40대(102.5)와 50대(100.1)의 소비자 기대지수가 동시에 100을 넘어섰다.

네 번째로 부동산 주력 유효 수요층인 40~50대가 차지하는 인구 비율의 변화이다. 40~50대의 비중이 정점에 이르는 2015년까지는 부동산 시장도 상승세를 보일 것이다. 2005년 12월 현재 40~50대의 인구 비중은 27%이며 2015년 33%로 정점에 이를 전망이다. 40~50대가 차지하는 비중이 2015년까지 높아지면서 생산활동 인구(15~64세) 비중도 함께 높아져 지속적인 경제성장이 이뤄질 것이다.

2000년 이후 부동산 시장은 40~50대가 주도하고 있다. 주택시장의 경우, 2015년까지 소형보다는 대형이, 비(非) 강남권보다는 강남권이, 단독주택 연립주택보다는 아파트에 대한 선호도가 높아질 것이다.

▲ 오윤섭·닥터아파트 대표

마지막으로 학습효과라는 심리적 요인이다. 1997년 11월 IMF 외환 위기에도 하락세는 1년 남짓에 불과했으며 이후 2년간 보합세를 유지하다 2000년 이후 상승세로 돌아섰다. 참여정부에서도 규제정책의 집값 안정 효과는 짧게는 3개월에서, 길게는 1년에 불과했다.

IMF 외환 위기 이후 약 4년간의 부동산을 구입했느냐, 하지 않았느냐에 따라 보통 사람들의 자산 격차가 크게 벌어졌다. 이는 참여정부에서도 계속됐다. 이 같은 사실을 대부분의 국민들이 뼈 아프게 체험했다. 이런 학습효과로 인해 강도 높은 규제정책에도 불구하고 급매물이 급증하지 않고 있다.

오히려 지금과 같은 침체기에 내 집 마련을 하거나 투자하려는 사람들이 매입 시기를 저울질 하고 있다.