(라이벌 열전)이촌지구vs성수지구

[이데일리 온혜선기자] 서울시는 지난 1월 `한강 공공성 회복 선언문`을 통해 여의도·압구정·성수·합정·이촌 등 5곳을 `전략정비구역`으로 지정했다. 
 
한강변 `병풍`아파트를 정비해 바람길과 조망권을 확보하고, 용적률을 높여주는 대신 부지를 기부채납 받아 공원으로 조성하겠다는 것이 골자다. 

이중 이촌지구와 성수지구는 강북에 위치하고 있지만 강남으로 접근성이 뛰어나고 주변에 개발 호재가 풍부해 시장의 관심을 끌고 있다. `강북 속 강남`으로 주목받고 있는 이촌지구와 성수지구를 살펴본다.

◇ 이촌·성수지구, 초고층 아파트촌으로 `변신`
 
이촌지구는 총면적 33만㎡로 한강대교와 반포대교에 이르는 서빙고 일대 아파트 단지를 포함한다. 최고 56층에 달하는 초고층 재건축 아파트가 들어서게 된다. 기부채납비율은 25%에 달한다.
 
서울시는 기부채납 부지를 남산과 용산가족공원, 한강시민공원을 연결하는 녹지축으로 조성할 계획이다.  
 
성수지구는 총면적 64만㎡로 서울숲 동쪽에서 영동대교 북단 사이에 위치한 일반주택지로 최고 50층 높이의 아파트가 지어질 예정이다. 일반주택지는 4개구역으로 나눠 구역별로 통합개발된다. 기부채납비율은 25~28%다.

가장 눈에 띄는 부분은 1.4km에 달하는 강변북로의 지하화. 지상은 문화공원과 공원을 만든다. 
 

▲ 전략정비구역으로 지정된 이촌지구 예상 조감도(위)와 성수지구 예상 조감도(아래)

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
◇ 이촌·성수지구, 입지 개발호재 `막상막하`

이촌지구는 동쪽에는 한강대교, 서쪽에는 반포대교가 있어 강남 접근성이 뛰어나다. 특히 한강 프리미엄은 강남에 비해 낫다는 평이다. 강남 아파트단지가 주방이나 후면발코니를 통해 한강 조망이 가능한 것과 달리 이촌지구는 아파트 거실에서 한강이 시원스레 보인다.  
 
풍부한 개발호재도 장점이다. 2016년 용산에 국제업무단지, 국제여객선터미널 등이 들어서면 이촌지구 아파트 단지가 배후 주거지역으로 새롭게 떠오를 가능성이 높다. 최근 공공관리 시범지구로 지정된 한남뉴타운과도 지리적으로 연결돼 있는 점도 눈길을 끈다. 
   
성수지구는 성수대교를 건너면 바로 압구정동과 청담동이다. 강변북로와 올림픽대로와 바로 연결돼 강북과 강남 어느 곳으로도 접근이 쉽다. 2011년 11월 분당선 연장선 성수역이 개통되면 강남 테헤란로까지 10분이면 충분하다.
  
주거환경은 낙후된 공업지역이라는 이미지를 벗고 변신 중이다. 바로 옆에 서울숲이 위치하고 있고 복합문화타운으로 개발 중인 뚝섬상업용지, 뚝섬특별계획구역으로 둘러싸여 있어 향후 발전이 기대된다. 
  
◇ 성수지구 개발기대감으로 큰폭 상승 
 
이촌지구와 성수지구 집값은 전략정비구역 지정 후 엇갈린 행보를 보였다.
 
이촌지구 대표적인 재건축 아파트인 렉스 132㎡는 현 시세가 12억~12억5000만원선으로 전략정비구역 지정 전과 별 차이가 없다. 맞은편에 있는 왕궁 105㎡는 10억5000만원선으로 뚜렷한 시세 변화가 없다. 해당 지역의 경우 기부채납을 통해 늘어나는 용적률이 적어 투자가치가 낮다는 것이 시장의 평가다.  
 
성수동 일대 아파트들은 이미 크게 오른 상태다. 청구강변 89㎡의 경우 연초에는 3억~4억원선에 거래됐지만 한강변 개발 계획이 발표된 후 크게 올라 현재 4억7000만~5억5000만원 선에 매물이 나와있다. 재개발 지분은 올해 초와 비교해 2배 이상 뛴 3.3㎡당 6000만원 선에서 거래되고 있다.
 
향후 투자처로는 이촌은 낫다는 평이다. 해당 지역 아파트 가격이 지난해 말 한차례 가격 조정을 겪은 후 큰 상승세를 보이지 않았다. 용산 역세권 개발이 가시화되고 한남 뉴타운 사업이 본격적으로 진행되면 가격 상승 여지가 있다는 평이다. 다만 초기투자금액이 큰 점은 부담이다.
 
성수지구는 전략정비구역 지정 및 공공관리자 제도 시범지구 지정 이후 가격이 단기간에 빠르게 올라 당분간 가격 상승은 어렵다는 것이 시장의 평가다. 각종 호재가 이미 가격에 반영돼 있어 투자가치가 떨어진다는 지적이다.