‘상가주택’ 투자할 땐 수익률 7% 명심해야

[조선일보 제공] 요즘 들어 은퇴자를 중심으로 상가주택에 관심을 갖는 사람들이 많다. 상가주택은 상가·사무실(1~2층)과 주택(2~4층)이 함께 들어선 겸용 주택이다. 서울이나 수도권에서도 보증금을 안고 3억~7억원 정도를 투자하면 구입할 수 있는 곳이 많다. 이러다 보니 퇴직금으로 고정적인 월세를 받으려는 60대 이상이 상가주택을 저울질하고 있다.

하지만 투자 환경은 녹록하지 않다. 우선, 내년 1월부터 시행되는 1가구 2주택자의 양도소득세 중과세 제도(양도세율 50%)가 걸림돌이다. 상가주택의 양도세는 일반적으로 상가와 주택 부분을 나눠 따로 부과한다.

2주택자(상가주택 포함)의 경우, 양도세 중과를 피하려면 수도권과 광역시 기준으로 주택부분 가격이 양도 당시 기준시가 1억원 이하여야 하고, 이 집을 먼저 팔아야 한다.

하지만 수도권에서 주택부분 가격이 1억원 이하인 상가주택이 드물어 양도세 중과세를 피하기 쉽지 않다. 상가주택의 주택부문 가격은 동사무소에서 ‘개별주택 가격 확인원’을 떼면 확인할 수 있다. 다만, 1가구 1주택자의 경우, 주택 면적이 상가 면적보다 많으면 주택으로 간주돼 양도세를 비과세받을 수 있다. 3년 보유 요건(서울 등 2년 거주 추가)을 갖춘다는 전제하에서다. 상가주택은 세금 측면에선 별도의 집이 없는 사람이 투자를 해야 불이익을 피할 수 있는 셈이다.

또 다른 복병이 있다. 정부가 내년 하반기부터 다세대·다가구 주택 1층에 주차장과 함께 근린생활 시설을 함께 지어도 이를 층수에서 제외시켜주기로 한 것이다. 지금은 1층 전부를 필로티(빈 공간) 구조로 만들어 주차장으로 사용할 때만 층수에서 빼주고 있다. 정부의 이런 조치로 다세대·다가구 주택 주인들이 수익성을 높이기 위해 근린생활 시설을 많이 지을 것으로 보인다. 상가주택의 투자 여건이 나빠지고 있는 만큼 경쟁력을 갖춘 곳을 골라 투자를 해야 한다.

상가 공급이 많아질 다세대·다가구 밀집 지역은 우선적으로 피하는 게 좋다. 도로 폭이 8m 이상인 곳, 1000가구 이상의 대단지 아파트 입구나 역세권 진입로 등은 무난한 편이다. 이런 곳도 수익률이 적어도 연 7%를 넘어야 한다는 사실을 명심하자.

박원갑·스피드뱅크 부동산 연구소장