20조원 용산 잡아라..`현대건설vs삼성건설`

[이데일리 윤진섭기자] 20조원에 달하는 용산 국제업무지구 사업자 공모 마감이 30일로 다가오면서 입찰 참여 그룹간 합종연횡이 사실상 마무리됐다.

대형 건설사, 금융권, 대기업 등이 국제업무지구에 눈독을 들이는 이유는 ▲최소 20조원에 이르는 물량을 확보할 수 있고 ▲분양과 운영사업을 통해 상당한 수익을 거둘 수 있기 때문이다.

그러나 천문학적으로 치솟은 땅값과 서부이촌동 통합개발에 따른 보상비 등은 난제로 꼽힌다. 

◇현대건설컨, 범현대가 대거참여..산업·기업銀, 맥쿼리 GPA 등 참여

용산 국제업무지구 사업권을 놓고 치열한 경쟁을 벌이는 곳은 현대건설 컨소시엄과 삼성물산 건설부문 컨소시엄이다.
 
현대건설(000720) 컨소시엄에 참여키로 한 건설사는 현대차그룹 계열 건설사인 엠코, KCC건설(021320), 대림산업, 벽산건설(002530), LIG건영, 한진중공업(097230), 코오롱건설, 중앙건설 등이다.

여기에 컨소시엄의 PM을 담당하고 있는 프라임개발이 참여하고, 최근 인수를 마무리한 한 동아건설도 합류한다.

금융권에선 산업은행, 농협을 중심으로 호주계 부동산 투자펀드인 맥쿼리 GPA, 기업은행(024110)이 현대건설 컨소시엄에 참여키로 했다. LG(003550)그룹은 용산국제업무지구의 랜드마크인 150층짜리 초고층 빌딩을 임대용 등으로 확보한다는 차원에서 프라임개발측과 M0U를 체결했다.
 
◇삼성건설 컨, 국내 대형건설사 참여..국민·신한·우리銀·맥쿼리뱅크 `가닥`

삼성물산(000830) 건설부문 컨소시엄에는 국내 건설사 상위 10곳 중 GS건설(006360), 포스코건설, 현대산업(012630)개발, SK건설, 금호산업, 롯데건설 등 7곳이 참여한다..

또 롯데관광개발(032350)이 컨소시엄에 참여키로 가닥을 잡았고 별도의 금융권 사업자 구성을 모색했던 국민은행(060000), 신한은행, 맥쿼리뱅크, 우리은행도 삼성건설 컨소시엄 참여쪽으로 기울어졌다.

특히 호주계 투자회사인 맥쿼리는 부동산펀드인 맥쿼리 GPA는 현대건설 컨소시엄에, 맥쿼리 뱅크는 삼성물산 건설부문 컨소시엄에 합류키로 해 주목을 끌고 있다.

◇사업계획 700점, 땅값 300점 등 평가..금융비용 조달 등 평가 관심

▲ 용산 철도기지창 전경

코레일은 사업자 공모를 오는 30일까지 받고 11월 초 사업자를 선정할 계획이다. 평가는 땅값 300점, 사업계획 700점(사업계획 300점, 개발건설계획 300점, 운영계획 100점)등 합쳐 총 1000점 만점이다.

사업계획 평가에서는 사업성 분석이 80점, 개발·운영·투자자 유치가 100점, 재원조달 100점, 철도시설 이전 20점 등으로 투자자 유치에 상대적으로 높은 가점을 준다. 개발건설계획은 마스터플랜이 150점으로 절대적인 비중을 차지한다.

전문가들은 양 컨소시엄이 제시한 땅값이 비슷할 경우 입주자 사전확보, 금융비용 조달 등에서 판가름 날 것으로 분석하고 있다.

◇천문학적 땅값·서부이촌동 주민 보상 등 걸림돌

업체들의 합종연횡이 사실상 마무리 단계지만 걸림돌도 만만치 않다. 최대 고민은 땅값이다.

코레일은 용산국제업무지 부지의 기준가격을 5조8000억원으로 결정했다. 용산 코레일부지 기준가격이 정해짐에 따라 용산국제업무지구 공모에 참여하는 사업자는 부지 매입 가격으로 5조8000억원 이상을 제시해야 한다. 이는 행정중심복합도시의 토지보상비 4조6000억원보다 더 많다.

물론 이 금액은 서울시가 지난 2005년 6월 매각한 뚝섬 상업용지 가격 3.3m(1평)당 5665만-7732만원에 비해 낮다. 그러나 입찰이 과열될 경우 최고가 경신 가능성도 높다는 게 업계의 의견이다. 일부에선 실제 낙찰가격이 3.3㎡당 1억원에 육박할 것이라는 말까지 나오고 있다.

서부이촌동 사유지(6만3171㎡) 보상작업은 더욱 골치가 아프다. 이곳에는 아파트 1598가구 등 2193가구가 들어서 있다. 서울시와 코레일은 서부이촌동 아파트 및 토지수용 방식에 대해 사업자 선정 후 결정하겠다는 입장을 밝혔다.

이와 관련해 양 컨소시엄은 원주민에게 주상복합을 공급하는 환지 방식으로 문제를 해결할 것으로 알려지고 있다.

하지만 서부 이촌동 아파트 및 노후주택 가격이 급등함에 따라 적정 가격 산정을 놓고 진통이 불가피할 것으로 보인다. 낡을 대로 낡은 109㎡(32평) 아파트 감정가가 분양가상한제가 적용되는 주상복합아파트 분양가보다 더 높게 나올 수도 있는 상황이다.

건설업계 관계자는 "용산 국제업무지구 프로젝트는 모든 건설사와 금융권이 결코 놓칠 수 없는 사업인 것은 분명하다"라며 "그러나 수십조원에 달하는 사업비, 땅값 보상, 사업기간의 장기화 등을 고려할 때 사업 리스크가 크다는 점도 염두에 둬야 할 것"이라고 말했다.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

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