신도시 분양 성패 '분양가·입지·물량'에 달렸다

[이데일리 정수영 기자] 올해 상반기 수도권 2기 신도시에서 분양 물량이 대거 쏟아진다. 특히 인기가 높은 서울 동남쪽 신도시에 잇따라 신규 공급이 예정돼 있어 분양 맞대결을 기대해 볼 만하다는 평가다.

해당 지역은 위례신도시 ‘우남역 푸르지오’, 동탄2신도시 ‘반도 유보라’, 광교신도시 ‘중흥 클래스’다. 이들 3개 단지 모두 각 신도시 내 올해 예정된 분양물량 선발 주자들이다. 일단 지난달 27일부터 시행된 청약제도 간소화로 청약 경쟁률은 모든 단지에서 높게 나올 가능성이 커졌다. 다만 3대 관전 포인트인 ‘분양가·입지·공급 물량’에 따라 계약률은 달라질 것으로 예상된다.

위례신도시 ‘우남역 푸르지오’ 분양가 얼마?

위례신도시의 경우 3대 관전 포인트에서 본다면 모두 우위에 있다. 이곳은 지난 몇년 간 나온 신규 분양 단지 대부분이 두 자릿수 이상의 청약률을 기록하며 계약률 100% 행진을 이어갔다. 서울 강남과 맞닿은 광의의 강남권이란 지리적 잇점도 인기 이유다. 분양가도 3.3㎡당 평균 1700만원대로 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트값과 비교가 안된다.

특히 위례신도시에서는 올해 보미건설이 내놓는 C2-1블록 131가구(전용면적 85㎡ 초과) 포함 2개 단지 761가구가 분양 물량 전부다. 이후 2~3년간 신규 분양 계획이 없다. 대우건설이 이르면 4월 분양 예정인 ‘우남역 푸르지오’는 이 때문에 올 한해 분양 물량 중 최고의 관심 단지로 꼽힌다. 위례신도시 성남지역인 C2-4·5·6블록에 들어서는 주상복합아파트로, 전용면적 83㎡ 단일 주택형 총 630가구로 이뤄졌다.

현재 대우건설이 성남시 분양가심사위원회의 분양가 산정에 이의를 제기, 국토교통부에 유권해석을 의뢰한 상태로 최종 결과에 따라 분양가가 달라질 예정이다. 분양가심의위에서 책정한 가격은 3.3㎡당 1600만원대 초반으로, 대우건설은 용지 낙찰가가 높아 전체 매입가가 비싸졌다며 1700만원대 후반을 요구하고 있다. 분양가가 3.3㎡당 1700만원대라해도 조기 완판이 예상된다. 인근 아파트 단지 분양권에 프리미엄(웃돈)이 1억원 가까이 붙은 상태여서 당첨만 되면 ‘로또’로 인식될 것이라는 게 현지 부동산 중개업계의 설명이다.

동탄2신도시 ‘반도 유보라’, 공급 과잉 우려 걷어낼까?

동탄2신도시에서도 올해 분양 물량이 계속 쏟아져 나온다. 이곳은 다른 신도시와 비교하면 가격 경쟁력은 일단 높은 편이다. 동탄2신도시의 분양가는 3.3㎡당 평균 1000만원대로, 광교신도시(3.3㎡당 1583만원)보다 훨씬 저렴하다. 올해 분양될 아파트 분양가는 단지마다 2000만~3000만원씩 붙은 입주 아파트 프리미엄을 감안하면 3.3㎡당 1100만원 안팎에서 책정될 것으로 업계는 내다보고 있다.

문제는 물량이 한꺼번에 쏟아진다는 점이다. 부동산114에 따르면 올해 동탄2신도시에서는 8400여가구가 잇달아 분양된다. 지난 1월 말 아파트 2802가구가 입주에 나선 것도 소화에 부담스런 요소다.

가장 먼저 뚜껑을 여는 반도건설의 ‘동탄역 유보라 아이비파크’ 5·6차 1077가구(전용 59~96㎡)에 관심이 높은 것은 이 때문이다. 분양 후발주자들도 유보라 분양 결과에 따라 분양 시기 및 분양가 등을 다소 조절할 것으로 예상된다. 다행히 반도 유보라는 KTX동탄역이 가까운 역세권 단지여서 수요자들이 몰릴 것으로 보인다. 수도권 광역급행철도(GTX) 관련 논의가 급물살을 타고 있는 것도 분양에 긍정적인 요소다.

광교신도시 4~5월 분양 스타트… 올해도 먹힐까?

입주 5년차를 맞은 광교신도시는 ‘교통’ 등 입지 면에서 높은 점수를 얻고 있다. 광교신도시를 관통하는 신분당선이 2016년 개통하면 서울 강남 한복판인 강남역까지 30분대 진입이 가능하다. 서울로 직접 연결되는 광역버스 교통망도 잘 갖춰져 있다. 두 개의 호수공원 조성과 경기도청 이전 및 법조타운 건설 등 배후 수요가 풍부한 것도 장점이다.

중흥건설은 C2 블록에 짓는 ‘광교신도시 중흥S클래스’를 이르면 다음달 분양할 예정이다. 최고 49층 규모의 주상복합단지로 아파트만 2300가구가 들어선다. 분양가는 지난해 광교 힐스테이트보다 약간 오른 3.3㎡당 1600만원 중후반대가 될 것으로 중흥건설은 예상하고 있다.

양지영 리얼투데이 리서치센터 실장은 “올해도 서울·수도권 아파트 청약 열기가 식지 않고 있어 1순위자들이 청약시장에 대거 참여할 것 같다”며 “집값 상승 기대감과 맞물려 수도권 인기 신도시 분양 단지의 경우 청약 과열 현상이 빚어질 수도 있다”고 말했다.