(부동산레이다)재건축을 초고층 아파트로 해야 하는 이유

[양은열] 우리는 살아가면서 좀 더 좋은 시설과 더 나은 쾌적한 환경에서 살아가기를 원한다. 이런 추세와 더불어 21세기에 들어와서 우리나라에 주상복합아파트가 폭발적인 인기를 끌었다. 지금도 삼성동 아이파크며 도곡동 타워팰리스는 우리나라의 초고층 주상복합아파트를 대변하고 있다. 우리는 어떤 도시에서 살고 싶은가? 이 지구상에서 살고 싶은 도시 한 곳을 선택할 수 있는 기회가 생긴다면 어느 도시를 선택하겠는가? 필자가 그동안 세계적인 초고층 빌딩 도시 몇 개를 다니면서 왜 우리는 초고층 아파트나 건물을 짓지 않고 제한을 하고 있는가에 매우 불만이 많았다. 초고층 스카이 라인을 관광상품으로 개발한 상하이는 1998년 완공된 상하이 최고층 건물인 88층 421미터 높이의 진마오 빌딩의 전망대에 오르면 상하이 최대의 푸둥지역이 한 눈으로 볼에 들어온다. 또한 바로 그 옆에는 세계금융빌딩이 터닦기가 한창이다. 101층 492미터 높이로 세계에서 가장 높은 타이페이 101의 층수(508미터)와 같다. 홍콩은 어떤가? 공항에서 30킬로미터가 넘는 청마대교를 따라 도심으로 가다보면 도로 양쪽의 초고층 주상복합아파트와 건물이 바다를 조망으로 인상 깊게 눈에 들어온다. 도심초고층 빌딩 IFC(Internation Financial Center,88층 415미터)빌딩을 빅토리아산에서 야경으로 보면 거의 환상적임에 틀림이 없다. 하이사이버(255미터,75층)를 비롯해 소렌토(75층)는 이미 준공 됐으며, 주룽역에는 초고층 호텔과 오피스빌딩으로 가득차 공간의 효율성을 최대한 활용하고 있다. 우리와 소득수준차가 있는 말레이시아 쿠알라룸푸르는 어떤가? 다이아몬드처럼 반짝이는 452미터 짜리 옥수수를 두 개 세워 놓은 듯한 KLCC(Kuala Lupur City Center)빌딩으로 일명 페트로나스 쌍둥이 빌딩을 만나게 된다. 원래 저층지역이었던 이곳을 초고층빌딩으로 짓고 남은 공간을 대지면적보다 4-5배 넓은 녹지공간으로 조성해 수영장과 분수대등으로 시민의 휴식처를 제공해 주고 있다. 일본은 이야기할 필요도 없이 지진의 피해가 예상되어 이를 바탕으로 내진설계는 물론이고 도쿄만에 들어서는 초고층 빌딩등은 재개발은 통해 빌딩숲 등을 조성한 것들이 많다. 특히 미국 샌프란시스코의 금문교를 연상시키는 레인보우 브리지는 다리에 설치된 조명하나 하나도 계절과 날씨, 요일별로 12가지로 바뀐다고 해서 붙여진 이름처럼 조명과 빌딩의 조화에 신경을 쓰고 있다. 특히 토쿄타워를 지나 토쿄 롯폰기에 이르면 54층의 초고층 타워 롯폰기힐스는 재개발을 통한 최대 성공빌딩으로 알려진 곳이다. 그렇다면 우리는 어떤가? 서울의 스카이라인은 아시아에비해서도 너무 뒤떨어져 있다. 서울은 도시계획법의 고도지구제한, 건축법규의 강변과 대로변의 사선규제, 문화재보호구역 규제, 군사 항공구역에 따른 초고층 빌딩의 규제, 초고층에 따른 집단민원, 재건축과 같은 부동산 규제책으로 인한 부동산 정책에 의해 너무 답답한 서울을 만들어 내고 있다. 예를 들어보자. 타워팰리스 1차 신축과정에서 건물층고 문제는 집단민원의 대표적인 사례중의 하나였다. 원래 100층 건물 2개동으로 계획했던 타워팰리스는 조망권을 가린다는 주민의 민원 때문에 50-60층 4개동으로 쪼개지게 됐다. 그 결과 민원인과 사업시행자, 도시전체 미관등 어느 하나 만족한 것이 없었다. 4개동으로 건물이 완성된 지금의 모습을 보자. 4개동끼리 서로 조망권을 가리고 스카이 라인도 밋밋한 상태에서 답답한 느낌을 주고 있지 않은가! 비슷한 상황은 타워팰리스3차 때도 마찬가지였다. 조망권을 가리고 교통환경 영향평가가 제대로 이루어지지 않았다는 인근주민들의 민원탓에 1년이상 소송이 진행되었다. 결국 인허가 문제는 없다는 법원의 결과가 나왔지만 건물을 75층에서 69층으로 조정하는 정도의 시행사와 주민간의 타협하는 수준에서 마무리되었다. 테헤란로는 어떤가? 30-40층으로 이루어진 빌딩군은 성냥갑 같은 10층대 중소형 단지와 함께 특징도 없고 테마도 없는 그냥 콘크리트 빌딩에 불과한 모습으로 진열되어 보는 이의 가슴을 답답하게 하고 있다. 그러나 이제라도 늦지 않았다. 그 해결책을 재건축을 통하여 스카이 라인을 재조정하여야 한다. 외국의 어느 곳을 가보아도 한강과 같은 천혜적인 자연도시는 없다. 1000미터가 넘는 산이 둘러 쌓이고 거대한 강이 흐르는 초자연적인 대규모 도시를 서울을 제외하고는 필자는 아직 본적이 없다. 그러나 이렇게 천혜의 조건을 가진 서울을 그냥 특성 없는 도심으로 개발한 것은 도심 스카이 라인에 대한 적절한 마스터 플랜이 없었다는 것이다. 특히 무엇보다도 개별사업들로 구성되어 도시계획위원회에서 받은 심사와 인허가를 통해서만 진행하면 되었던 것이다. 서울전체를 개발하는 마스터 프랜이 없기 때문에 건별로 심사를 하게 되니 넓은 땅엔 높은 건물이 좁은 땅엔 중저건물이 들어선다는 고정관념을 벗어나지 못한 것이다. 그래서 우리 건물들이 몽땅 연필이나 성냥갑 같이 되었고 향후에도 이런 기준이 없다면 계속적으로 양산될 것임에 틀림이 없다. 따라서 압구정동 현대아파트 단지들, 잠실에 있는 5단지 및 장미 진주 고층아파트, 반포에 있는 아파트 등 모두 획일적으로 같은 높이의 판상형 아파트들로 가득 찼다. 어느 자료에 보면 일산 신도시의 평균 용적률이 220%라고 한다. 그리고 강북 평균 용적률은 100%라고 한다. 분명히 용적률이 일산이 2배 이상이고 고층 아파트가 일산이 훨씬 더 많은데도 불구하고, 일산의 신도시가 더 쾌적하게 보인다. 일산엔 강북에 없는 공원이 많고, 도로가 넓고, 사통팔달이다. 뿐만 아니라, 주차장, 쇼핑센타, 편의 시설, 병원, 학교 등이 훨씬 많고, 또한 이를 수용할 만한 부지가 많이 있다는 것이다. 개포지구나 고덕 지구를 생각해보자. 일반주거지역 2종으로서 지금의 기준으로 보면 12층 이상의 아파트는 지을 수 없다. 그러나 재건축을 위해 20년 넘게 자란 나무들은 없애야 한다. 층고를 제한하다보니 재건축후의 모습도 더 답답하기만 하다. 돈을 들여 녹지 공간을 만들어도 부족할 지경인데 있는 녹지도 허물고 있다. 거꾸로 생각해보자. 개포나 고덕 같은 저밀도 지역이나 재개발 지역에 12층짜리 빌딩 100동을 짓는 대신 100층짜리 12개 동만 짓고 나머지는 도로와 공원, 학교와 스포츠시설 등으로 활용한다면 도심은 숨을 쉬는 공간으로 재탄생할 것이다. 그렇다면 왜 초고층으로 재건축을 반대하는 것일까? 아마도 초고층으로 짓게 되면 기존의 아파트 가격들이 폭등하게 되어 극심한 빈익빈 부익부를 가져올 거라는 부동산 가격 폭등이 그 주요한 요인으로 보인다. 그러나 우리는 이제는 인정할 것은 인정하여야 한다. 동일한 부동산은 없다. 더나아가 부동산에도 명품이 있다. 삼성동 아이파크와 개발되지 않는 구도심 아파트와 부동산 가격이 같을 수 있을까? 한달전쯤 압구정도 아파트가 초고층으로 재건축 된다는 풍문으로 인해 일제히 1억정도가 뛰었다. 그리고 서울시에서 이를 부인했음에도 불구하고 여전히 강세를 나타내고 있다. 그동안 참여정부는 세계 어느곳에 내놓아도 뒤지지 않을 강력한 부동산 정책을 펴왔다. 재건축개발이익환수제며 주택거래신고제, 투기지역 및 투기과열지구지정, 토지거래 허가구역등등 일거하기에도 너무 많은 제도가 남발되었다. 그러나 아파트나 전국의 토지의 가격들은 이를 비웃듯이 떨어지지 않고 있는 것이다. 왜 그렇까? 이것은 참여정부가 내놓은 부동산 정책 중 세금정책으로는 부도안을 절대로 잡을 수 없다는 것을 또다시 입증하게 된 셈이다. 물론 가격이 오르면 규제나 정책으로 묶으면 된다고 생각하고 있는 책임자가 있을 수 있다. 그러나 이제는 이런 발상을 버려야 할 때다. 만약 이러한 생각과 정책이 반복되는 이상 부동산 가격은 정책과 가격상승이라는 계속되는 숨박꼭질의 연속으로 오르내림이 이어질 것이고 이러는 사이 부동산은 꾸준한 상승은 연속될 것이고 계속적으로 부동산 정책에 대한 내성은 더욱 강해질 것이다. 이제 적극적으로 생각을 바꾸어 보자. 1만 평을 재개발하면서 건폐율(전체 대지 면적에 건물이 깔리는 비율) 40%로 200%의 용적률을 적용해 준다고 하자. 그러면 4천 평의 대지에 2만 평의 건물을 지어야 하니까 5층 건물을 짓고 약6천 평을 도로, 공원, 기타 부대시설로 쓸 수 있다. 그런데 20층 건물을 지으면 건폐율은 10%만 하면 되기 때문에 1000평의 대지에 건물을 앉힐 수 있다. 그렇게 되면 약 9천 평의 대지가 나오게 되어 더 많은 도로, 공원, 산책로 등을 만들 수 있다. 더 나아가서 40층을 짓게 되면 500평에만 건물을 앉히면 되니까 9,500평 공터가 생기는 것이다. 삼성동 아이파크가 이와 비슷한 건폐율과 용적률로 이루어져서 동일한 가구수의 입주인데도 쾌적한 환경을 유지하고 아파트 가격도 최고가를 형성하고 있지 않은가! 따라서 향후에 서울의 스카이 라인을 생각해 보면 재건축이 초고층화는 반드시 가야할 이유가 여기에 있는 것이다. 만약 부동산 가격 폭등이 무서워 재건축 초고층화를 외면한다면 얻은것 없이 도심은 계획 없는 콘크리트 건물군으로 남을 것이고, 아파트가격 상승 또한 잡기 어려울 것으로 보인다. 만약 그때 가서 늦었다고 다시 재건축을 초고층으로 재검토를 할 경우 이미 때는 늦은 것임을 정책입안자는 알고 있기를 바란다. 부동산과 아파트 가격은 오를 수 밖에 없음을 인정하자. 만약 재건축을 초고층으로 지을때 특혜 시비가 있는 곳에는 기부체납으로 풀어 가면 될 것이다. 재건축을 초고층 아파트로 허가해 주는 조건으로 인근 주민이 공동으로 사용할 수 있도록 건축 심의 과정에서 아파트 단지 외부 또는 인근 주민이 공용할 수 있게 배치하게 하거나 기부 체납을 하도록 하면 될 것이다. 현재와 같이 주거주민이 아니면 구경조차도 못하는 주상복합아파트와는 달리 말이다. 굳이 돈으로 환수하지 않아도 도로, 공원, 학교 시설, 공공시설 등으로 환수하면 서울시 예산도 줄이고 인근 주민이 활용할 수 있는 기반 시설을 설치할 수 있으므로, 일석3조의 효가가 있는 셈이다. 왜 우리는 비싼 아파트인줄 알면서도 초고층 주상복합 아파트 분야에 수백대일의 경쟁률과 수조 원의 자금이 몰리는 것일까? 왜냐하면 초고층 아파트는 주거환경 뿐 아니라 조망권, 방범등 살아가기에 너무 편리할 뿐아니라 투자안정성등 아파트 가격을 보장해 주기 때문이다. 초고층이 되면 주거환경이 나빠져서 사람들이 외면해야 하는데 사람들은 투자가치며 환경을 따져보고 돈이 모인다. 정부의 규제와 강력한 정책을 내고 이를 잡아보려 하지만 결과적으로 이러한 초고층아파트가 가격상승의 주범이 되어 버렸다. 고층화가 되면 생활은 편리해진다. 고층화가 된다고 절대 고밀화가 되지 않는다. 왜냐하면 용적률은 그대로이기 때문이다. 오히려 저밀화가 된다. 층고가 높아지는 만큼 땅은 더욱 많아지기 때문이다. 초고층이 되면 나빠지는 것도 있다. 건축비가 상승한다. 건축 기간이 길어진다. 아파트가격이 비싸진다. 주택공급이 늦어져 일시적 공급부족현상이 일어날 것이다. 이러한 단점에도 불구하고 앞으로 재건축이 초고층으로 가야하는 이유는 우리의 백년대계를 계획하기 때문이다. 재건축 개발이익 환수제로 재건축아파트의 상승 방향을 막을 수 있다고 생각하는가! 주택거래신고제와 투기지역 지정으로 부동산 가격을 막을 수 있다고 보는가? 일시적으로는 안정된 것처럼 보일 수는 있다. 그러나 장기적으로부면 이는 손 가리고 하늘을 가린다는 거나 뭐가 다른가! 서울 삼성동에 세워진 초고층 아파트 아이파크는 초고층화가 주는 환경적 장점과 경제적 이익이 얼마나 큰가를 이해하는 좋은 사례다. 대지면적 9,758평에 용적률은 296%, 건폐율은 9.17%다. 전체 대지 면적에서 건물이 깔고 앉은 면적은 890여 평 밖에 되지 않는다. 층고 39층과 46개층 등 3개동에 불과한 것이다. 주차장도 지하에 있어 나머지 8,800평이 공원과 도로들이다. 초고층아파트임에도 조망권이나 일조권 때문에 심각한 민원이 제기되지도 않는다. 만약 용적률 296%의 이 단지를 7층, 12층, 15층의 판상형 아파트로 지었다면 어떻게 되었을까? 각자 생각해 볼 일이다. 우리의 환경은 복잡다양하다. 그동안 가지고 있는 고정관념을 버리고 한강에도 호텔을 짓고 새로운 스카이 라인을 조성하여 환경과 여건, 상황에 따라 탄력적인 층고를 적용할 수 있도록 층고 인센티브를 도입하게 되어 인센티브에서 나오는 비용을 뉴타운이나 주택환경개선 사업등의 저개발지역 발전자금으로 쓰면 될 것이다. 서울시에 땅을 많이 기부할수록 용적률 인센티브를 주고, 건폐율을 낮추거나 용적률을 낮추면 층고 인센티브를 주는 방향으로 말이다. 누구나 멋있고 이상적인 도시에서 살고 싶어 한다. 그렇다고 현실도 여건도 감안하지 않고 이런 이상적인 도시들을 무조건 따라 할 수는 없다. 아무리 좋아도 저마다의 특색이 있는 만큼 그 특징과 특색, 여건에 맞게 개발되어야 한다. 재건축,재개발은 그런 특색을 만들어 나가는 여러 방안 중에서 가장 중요한 하나의 도구이자 새로운 기회다. 우리의 서울도 초고층으로 갈 준비를 하여야 할 것이다. 스카이라인 담당부처를 신설하여 도심의 전반적인 계획을 하고, 초고층 건물은 충분한 녹지공간 확보를 최우선으로 하며, 객관적인 개발이익 환수제 도입과, 우리나름대로의 전통을 보전하고, 민원은 원칙대로 처리하는 기준을 가지고 초고층 건물을 생산해야 할 것이다. 아파트 재건축 사업도 이와 같은 맥락에서 처리하기를 바란다. 단지 부동산 가격 상승이라는 굴레에 묶여 우를 범하지 않기를 바란다. 좋은 부동산은 반드시 오르게 되어있다. 누른다고 지탱하는 가격이 아니다. 우리가 재건축도 초고층으로 갈 때 전반적인 부동산 문제도 해결될 것으로 보인다. 문제는 정책의 기준과 일관성이 없는 상태에서 여론에 밀리고 부처 이기주의에 밀려 되돌아 올 수 없는 길을 가지 않기를 간절히 바라는 마음과 초고층은 재건축이 가야할 지름길임을 정책입안자분들은 알아주기를 바란다.