첫째, 지목변경이다.
지목변경과 용도변경을 헷갈리는 사람들이 많은데, 용도변경은 개인이 할 수 있는 일이 아니다. 필자는 여러 차례 각종 강연과 책에서 ‘지목’보다는 ‘용도’에 신경을 쓰라고 말한 바 있다. 이유는 용도는 마치 내가 부모를 바꿀 수 없는 것처럼 할 수 있는 일이 없지만, 지목변경을 통하면 지가상승을 기대할 수 있기 때문이다.
현황인 농지와 밭은 전원주택이나 휴게실, 음식점을 지을 수 있는 대지로, 창고를 지을 수 있는 창고부지로, 공장을 지을 수 있는 공장부지로 변경하는 것을 지목변경이라고 한다.
투자를 몇십 년 동안 그대로 묵혀둘 것이 아니라, 가공을 통해 개발이익을 창출하는 것이 현명하지 않을까? 개발 불가능한 땅을 지목변경으로 개발 가능한 땅으로 바꾸는 것은 4~6개월 정도 넉넉잡는 것이 좋다.
두 번째, 임야가 전이 되면 돈이 된다.
위에 첫 번째 지목변경의 이야기에서 이어진 내용이기도 하다. 앞서 지목변경을 말했으니, 대다수가 농지나 임야를 사서 대지로 변경해 땅값을 올릴 생각을 했을 것이다. 보통 땅값은 임야, 논, 밭 순서대로 비싸다. 즉, 임야는 개발제약이 많이 따르고 경사로 인하여 개발이 쉽지 않아 효용가치가 떨어진다는 뜻이기도 하다.
이러한 땅을 대지로 지목변경한다면 평균 30%~100% 이상 지가가 상승한다. 개발 호재까지 만나면 땅값 상승폭이 커진다. 단, 농지는 전, 답, 과수원 이외의 지목으로 변경하기 위해 농지전용허가를 거쳐야 한다. 임야의 경우 산지전용허가가 필요하다. 이는 본래의 목적 외에 다른 목적으로 쓰고자 할 경우 필요한 허가라는 뜻이다. (과거 난개발을 막기 위해 연접개발제한제도가 존재하였으나 현재는 폐지가 되었다)
세 번째, 군사시설보호구역 해제
만약 내가 관심 있는 땅이 군사시설보호구역이라면, 그 땅을 투자하기란 쉽지 않을 것이다. 군사시설보호구역으로 지정된 땅은 건축규제가 까다로워 지주가 재산권 행사를 제대로 하기가 어렵다. 군사시설보호구역은 군사시설보호법에 의해 군사시설을 보호하고, 군작전의 원활한 수행을 위해 국방부장관이 지정한 구역이다. 따라서 이 구역 안에서 관계 행정청이 특정사항에 관한 허가 기타의 처분을 하고자 할 때는 미리 국방부장관이나 관할 부대장과 협의를 해야 한다.
장기적으로는 순차적으로 군사시설보호구역을 해제할 예정이기에 주목하는 것이 좋지만, 투자기간을 단기적으로 보는 것은 위험하다. 장기적으로 묶어놔도 되는 여유자금으로 진행하기를 추천한다.