강남 집값, "꼭지다"vs "꼭지아니다"

[이데일리 남창균기자]  3·30대책 이후 강남 집값이 꼭짓점을 찍었다는 분석이 나오고 있다. 평당 5000만원이 정점이라는 것이다. 부동산 규제 요인도 있지만 강남 중대형 집값이 10억원을 넘어서면서 수요층이 얇아진 게 집값의 발목을 잡을 것이란 주장이다.

하지만 집값이 오를 것이란 전망도 여전히 우세하다. 수급불균형이 해소되지 않은 데다 참여정부 말기에는 규제완화로 갈 수밖에 없다는 판단에서다. 앞으로도 매년 10조원 이상씩 풀리는 토지보상금으로 인한 유동성이 부동산으로 유입된다는 점도 이 같은 분석에 힘을 실어준다.

◇꼭지다 = 3·30대책으로, 집값상승을 촉발시킨 재건축 값이 떨어지면서 집값이 꼭짓점에 달했다는 시각이 등장했다. 여기에 참여정부가 집값이 안정되지 않을 경우 추가대책을 계속 내놓겠다고 밝히면서 수요가 위축되고 있다.

가수요가 줄면서 상승 동력이 떨어진 것도 꼭지로 보는 이유 가운데 하나다. 2-3년전만 해도 가수요가 집값을 끌어올리는 견인차 역할을 했지만 최근에는 가수요가 크게 줄었다는 게 현지 중개업소의 전언이다. 가수요가 줄어든 것은 담보대출 규제가 직접적 원인이지만 집값이 투자하기엔 부담스럽게 올랐기 때문이다.

이른바 '세금폭탄'이 발등의 불이 되고 있다는 점도 집값이 꺾일 것이란 전망의 근거가 되고 있다. 오는 7월, 9월 재산세와 12월 종부세 고지서를 받아보면 매도를 선택하는 사람이 늘어날 것이라는 얘기다.

◇꼭지 아니다 = 꼭지는 아직 멀었다고 보는 시각도 많다. 3·30대책에도 불구하고 강남 대형아파트 값이 오르고 있는 게 근거다.

정부가 온갖 규제를 동원하고 있지만 수급불균형이 해소되지 않는 한 오름세는 지속된다는 입장이다. 설령 판교·송파에 아파트가 공급된다고 하더라도 강남과 같은 인프라를 갖추려면 최소 10년 이상 걸린다는 점에서 강남 선호현상이 단시일 내 사라질리 없다고 보는 것이다.

보유세와 양도세 강화도 집값이 오르는 상황에서는 효과가 떨어질 수밖에 없으며 규제는 풀리게 되어 있다고 보는 것도 집값이 오를 것이라는 전망에 힘을 보태고 있다.
 
참여정부가 벌여놓은 개발사업이 부메랑이 되어 집값 상승의 동력이 되고 있다는 역설도 나오고 있다. 수도권에서 토지보상을 받은 사람이 강남으로 몰리는 것이 대표적인 예이다.

◇꼭지는 언제 = 정부의 규제수위가 높아지고 세금부담이 가시화되는 올 하반기를 집값 꼭지로 보는 전문가들이 적지 않다. 일부 아파트가 평당 6000만원을 돌파한다고 해도 그것이 전체 집값을 자극하기는 어려울 것이기 때문이다. 

한 전문가는 "강남 중대형 집값이 10억원을 훌쩍 뛰어넘으면서 대출을 받아서 집을 살 수 없는 상황이 됐다"며 "강남 일부 아파트 값이 평당 5000만원, 6000만원 하는 것은 돈 많은 수요자들만의 얘기"라고 지적했다.

집값이 꺾이더라도 당장 하락세로 돌아설지는 미지수다. 집값이 5년에 걸쳐 오르면서 하방경직성이 강해진 데다 부동산이 여전히 다른 투자 상품보다 매리트가 있기 때문이다.