부동산 절세의 ''십계명''

[조세일보 제공] 세상의 모든 일에 기본을 지키면 대부분 좋은 결과를 얻을 수 있고, 최소한 큰 손해는 막을 수 있다.

부동산 세금 문제도 마찬가지다. 절세의 기본인 ‘십계명’을 지키면 절세에 큰 도움이 되고 최소한 억울한 세금을 부담하는 일은 피할 수 있다.

■ 거래가액을 사실대로 신고하라

부동산매매계약을 체결한 경우 시․군․구청장에게 거래내용을 계약일로부터 60일(주택거래신고지역은 15일) 이내에 신고해야 한다. 부동산매매계약을 지연신고 시 지연신고기간, 지연신고 거래가액의 크기에 따라 10만원에서 500만원까지의 과태료가 부과된다.

부동산매매계약 내용을 허위 신고한 경우에도 과태료가 부과된다. 특히 거래가액을 허위 신고한 경우 무거운 과태료가 부과되는데 실지거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 미만인 경우 취득세의 1배, 10% 이상 20% 미만인 경우 취득세의 2배, 20% 이상인 경우 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 매도인과 매수인에게 각각 부과된다.

입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리가액을 허위 신고한 경우에는 권리취득가액의 100분의 5이하의 과태료가 부과되고 주택거래신고지역은 취득세의 5배 이하의 과태료가 부과된다.

부동산중개인이 거래가액 허위신고에 관련된 경우에도 매도인과 매수인과 같은 금액의 과태료가 부과된다. 그리고 이중계약서를 작성한 공인중개사는 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지처분을 받을 수 있다.

■ 명의를 빌리거나 빌려주지 마라

부동산 소유권을 타인의 이름으로 등기하면 부동산실명법 위반으로 처벌받는다. 명의신탁자는 부동산평가액의 30% 범위 내에서 과징금이 부과되고, 5년 이하의 징역 또는 2억 원(명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원) 이하의 벌금에 처해 질 수 있다.

또한 과징금부과일로부터 1년 경과시까지 실권리자 명의로 등기하지 아니한 경우 부동산평가액의 10%를 이행강제금으로 부과하고, 다시 1년이 경과시까지 실권리자 명의로 등기하지 아니한 경우 부동산평가액의 20%를 이행강제금으로 추가 부과한다.

그리고 타인의 세금을 대신 내야할 경우가 생기고, 국민연금이나 건강보험료 부담 증가 및 금융거래상 불이익이 발생할 가능성이 있다.

■ 신고기한을 지켜라

부동산관련 세금을 기한 내에 신고하고 납부하는 것은 가장 기본적인 절세 포인트다. 돈이 없어 세금을 내지 못하더라도 신고는 해야 한다.

부동산을 취득한 경우에는 취득일로부터 30일(상속은 상속개시일로부터 6개월)이내에 취득세를 신고해야 한다. 무신고 시 낼 취득세의 20%가 가산세로 부과된다. 취득자금을 증여받은 경우 등기일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여세를 신고․납부해야 한다.

소유 부동산을 임대한 경우 부동산임대소득을 다른 종합소득과 합산하여 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세를 신고․납부해야 한다. 매년 11월 말 경에 주소지관할 세무서장으로부터 당해 연도분 종합부동산세 납세고지서를 받고 이의가 있는 납세자는 12월 15일까지 정당한 종합부동산세 과세표준과 세액을 신고․납부할 수 있다.

부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도세를 예정신고․납부하면 낼 세금의 10%를 세액공제 받을 수 있으며, 예정신고를 하지 아니한 부동산 양도자는 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5월 31일까지 양도소득세 확정 신고․납부를 해야 한다.

부동산을 증여받은 자는 증여등기일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여세를 신고 납부해야하고 상속이 개시(사망)된 경우 사망일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 상속세를 신고․납부해야 한다.

양도세․증여세․상속세․소득세 등 국세를 불성실하게 신고한 경우 가산세가 부과된다. 이중계약서 작성 등 부당한 방법으로 국세를 무신고하거나 과소 신고한 경우에는 해당세액의 40%, 부당한 방법을 동원하지 않은 일반적 무신고는 해당세액의 20%, 부당한 방법을 동원하지 아니한 일반적 과소 신고는 해당세액의 10%가 신고불성실가산세로 부과된다.

또한 세액을 무납부하거나 과소납부한 경우 해당세액에 1일 3/1000(연 10.95%)에 해당하는 납부불성실가산세가 부과된다.

■ 지출증빙을 챙겨라

부동산임대사업자 또는 사업소득자는 적격증빙서류 수취의무가 있다. 사업자로부터 건당 3만 원 이상의 재화 또는 서비스를 공급받은 경우 매입증빙으로 적격증빙서류(신용카드 매출전표, 세금계산서, 계산서, 현금영수증)를 수취해야 한다.

이를 불이행 할 경우 거래금액의 2%에 상당하는 증빙불비가산세가 부과된다. 건당 3만 원 이상의 접대비를 지출하고 적격증빙서류를 수취하지 않은 경우 필요경비로 인정되지 아니한다. 다만, 거래처에 대한 경조사비는 1회 200,000원까지 적격증빙서류 없이 필요경비 계산이 가능하다.

부동산 양도에 따른 양도세 계산 시 부동산을 취득․보유․양도와 관련된 비용은 필요경비로 공제받을 수 있다. 그러므로 부동산 취득시 취득세․등록세 영수증, 주택채권할인매입영수증, 중개수수료, 기타 법무사비용 등 영수증을 잘 보관해야 하고, 발코니확장비용, 샛시설치비용, 건물에 엘리베이터설치비용 등 보유기간 동안 부동산 가격을 증가시키거나 내용연수를 연장시키는 지출에 관한 영수증도 절세에 도움이 된다. 그리고 양도시 지출한 중개수수료, 매매계약서․양도세신고서 작성비용 등의 영수증도 잘 챙겨야 한다.

■ 현금을 쓸 때는 현금영수증을 받아라

사업 또는 부동산 취득․유지․양도와 관련하여 현금을 지출한 경우에는 현금영수증을 받아두면 사업소득금액과 양도소득금액 계산시 필요경비로 공제받을 수 있으므로 세금을 줄일 수 있다.

■ 거래대금지급은 금융거래를 이용하라

부동산을 취득하거나 양도하고 정부에 신고한 경우 신고한 취득가액 또는 양도가액이 실거래가액임을 입증해야 할 경우가 자주 발생한다. 이 경우 계약서 또는 대금 영수 또는 지급영수증에 의하여 입증할 수 있다.

그러나 부동산거래가액은 고액이므로 대금수수금융자료(온라인송금증, 자기앞수표 사본, 지급약속어음 사본, 당좌수표 사본 등)를 제시하여 입증하는 것이 가장 확실하다.

■ 손해난 사실을 적극 입증하라

부동산임대사업자는 기장의무가 있다. 직전연도 수입금액이 7500만 원 이상인 부동산임대사업자는 복식부기의무자이고, 나머지 사업자는 간편장부대상자이다. 복식부기의무자가 기장의무를 불이행한 경우 산출세액의 20%를 무기장가산세로 부과된다. 그러나 간편장부대상자가 장부를 기장한 경우 산출세액의 10%(복식장부를 한 경우는 20%)과 연 100만원 중 적은 금액을 낼 세금에서 공제(기장세액 공제)받을 수 있다.

특히, 부동산임대사업자가 수리 등으로 임대사업에서 손해가 난 경우 기장과 증빙으로 입증해야 세금을 안 낼 수 있다. 부동산을 손해보고 양도한 경우 계약서, 수리비 등 지출증빙에 의하여 입증되면 양도세를 내지 아니한다.

■ 세금혜택을 찾아라

1세대1주택 양도, 8년 이상 자경농지 양도, 조세특례제한법상 세제지원 대상 주택 양도, 공익사업용으로 수용된 부동산 등 소득세법 및 조세특례제한법상 세제지원 대상 부동산에 해당하는지 여부를 철저히 검토해 비과세․감면 혜택을 놓치는 일이 없도록 해야 한다.

세금을 납부할 자금에 애로가 있는 경우 각 세법상 분납 ․ 연부연납(이율 연 3%) ․물납과 국세징수법상 징수유예, 납기연장 등을 활용한다.

■ 궁금하면 상담하라

국세의 세법해석과 관련된 세무문제의 불확실성을 최소화하고 기업 활동의 예측가능성을 높이기 위해 세법해석사전답변제도를 2008.10.1부터 시행하고 있다. 국세청 고객만족센터에서는 전화상담(전화: 1588-0060), 인터넷상담(www.nts.go.kr), 서면상담(주소:131-753 서울 강남구 역삼동 824, FAX: 02-2052-3243), 방문상담을 실시하고 있다.

이와는 별도로 국세의 경우 세무서 납세자보호담당관실, 지방세의 경우 해당 시․군․구 세무과에 문의하거나 해당 기관의 홈페이지를 방문하여 인터넷으로 상담할 수 있다.

■ 세금부과의 억울함을 적극 주장하라

권리위에 잠자는 자는 침해된 권리를 구제받을 수 없다. 세금의 부과징수에 억울함이 있는 납세자는 납세고지서를 받은 날로부터 90일 이내에 반드시 과세관청에 불복청구를 해야 한다. 이 기간이 경과하면 고지내용대로 확정되고 억울함을 구제받기가 어렵게 됨을 유의해야 한다.

그리고 과세관청은 납세고지서를 발부하기 전에 해당 납세자에게 과세예고통지를 한다. 해당 납세자는 과세예고통지서를 받은 날로부터 30일 이내에 과세 전 적부심사청구를 할 수 있다. 세금이 부과되면 구제받기 어려우므로 과세 전 적부심사제도를 적극 활용하는 것이 바람직하다.

불복청구기간이 지난 억울한 세금부과징수에 대한 구제제도도 있다. 주로 영세서민층의 소액 세금이 대상이다. 각 세무서와 시․군․구청에 설치된 납세자보호담당관실을 방문하여 상담하면 적극적인 구제방안을 안내받을 수 있다.