(8월 부동산대책)⑧판교신도시 대책

[이데일리 남창균기자] 정부가 8월 부동산종합대책을 내놓게 된 직간접적인 원인은 판교에 있다. 판교 대책의 실패가 부동산 정책의 실패로 연결된 것이다.

정부는 올해 초 판교의 영향으로 분당 집값이 오르자 11월 일괄분양과 분양가-채권 병행입찰제 도입을 뼈대로 하는 2·17대책을 내놨다. 일괄분양을 통해 집값 상승세가 지속되는 것을 막고, 병행입찰제를 통해 분양가를 평당 1500만원선으로 규제키로 한 것이다.

이같은 대책에도 불구하고 주변 집값 상승세가 꺾이지 않자 6·17 당·정·청 회의를 통해 중대형 아파트 택지공급을 잠정 중단하는 특단의 조치를 취했다. 정부의 새로운 판교대책은 2가지다. 하나는 수급불균형을 해소하기 위해 중대형 아파트 공급을 늘리는 것이고 다른 하나는 시세차익을 원천봉쇄하기 위해 공영개발과 원가연동제, 채권입찰제를 도입하는 것이다.

이에 따라 판교에는 기존 계획가구수보다 10% 정도 많은 물량이 공급된다. 아직까지 늘어나는 공급가구수가 확정되지는 않았지만 최소 2600가구에서 최대 3200가구가 될 것으로 보인다. 기존 계획가구수는 2만6804가구이지만 블록형 단독주택지로 계획된 곳에 아파트를 지을 가능성도 있기 때문이다. 

판교는 주택공사가 시행사로 나서 분양과 임대를 책임지는 공영개발방식을 택하게 된다. 물론 이미 택지가 공급된 전용면적 25.7평 이하 아파트는 민간업체에서 공급한다. 지난 6월에 택지를 공급받은 업체는 풍성주택 등 5개사로 총 3462가구 규모이다.

공영개발방식의 도입에 따라 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트에도 분양가상한제가 적용된다. 정부가 제시한 표준건축비(중소형은 평당 339만원)에 맞춰 분양가를 책정해야 하는 것이다. 이에 따라 분양가는 평당 1100만~1300만원선이 될 것으로 점쳐진다.

중대형아파트에 대해서는 시세차익(분당 집값과의 차이, 평당 600만~800만원선)을 환수하기 위해 채권입찰제가 시행된다. 판교는 채권상한액(80~90%)을 써야 당첨되기 때문에 실제 분양가는 평당 1500만~1700만원선이 될 것으로 보인다.

전용면적 25.7평 이하인 중소형아파트는 종전대로 분양가상한제 방식으로 공급되지만 전매제한기간이 5년에서 10년으로 늘어난다. 내년에 분양 받을 경우 2016년 하반기에나 매도할 수 있게 되는 것이다. 실수요자가 아니라면 분양을 받아도 실익이 없는 셈이다.

판교는 주택공영개발지구, 채권입찰제 등 새로운 제도가 시행되기 때문에 주택법을 고쳐야만 분양할 수 있다. 당초 11월 일괄분양은 사실상 어렵게 된 셈이다. 정부는 중소형 아파트는 내년 상반기에, 중대형 아파트는 내년 하반기에 분양할 수 있을 것으로 보고 있다.