(부동산레이다)지금 강남아파트를 사야하는 이유②

[양은열] 첫째,10,29 부동산 대책의 피해는 대부분 서민용 아파트였다는 사실이다. 10,29부동산 대책의 대부분은 부자를 향한 정책들로 이루어졌다. 재건축 개발이익환수제, 주택거래신고제, 종합부동산세 등으로 이루어진 정책의 화살은 결국 서민에게 돌아왔다는 사실을 인식하여야 한다. 강남의 아파트를 가지고 있는 부자들은 세금을 피하기 위해 아파트를 움직이지 않는다. 1가구 3주택 중과세 도입하면 정부의 의도대로 부자들은 아파트를 팔고 소유 주택을 축소해야 하는데 그렇게 하지 않는다는 것이다. 정책이 바뀔 때까지 보유하고 세월을 낚으며 기다리는 것이다. 10,29부동산 대책은 서민용 아파트에 강력한 타격을 가했다. 그렇기 때문에 아파트에 거품이 있었다면 서민의 아파트였단 말인가? 필자는 과거 10,29부동산 대책이 나올 때 많은 부분을 우려 했다. 그 중에 고래등 싸움에 새우등 터지지 않을까 였는데 돌이켜 보면 예상했던 대로 되어 버린 것이 안타깝다. 세금위주의 부동산 정책은 반드시 실패한다. 왜냐하면 부동산에 있어서 세금은 결국 약자가 뒤집어 씌기(?) 때문이다. 둘째, 저변에 깔려 있는 ‘강남불패 신화’의 신뢰감이다. 부동산시장은 정부의 가격안정 대책이 나오면 잠시 가격이 주춤거리다가 다시 재상승하는 상황을 반복하고 있다. 정부 정책이 단기적인 대책이라면 효과도 일시적일 수 있다. 그러나 10,29 부동산 대책의 약발의 효과는 너무 커서 전반적인 부동산 시장에 영향을 끼치고 있다. 주택거래신고제,재건축개발이익환수제,종합부동산세등 굵직한 정책이 한꺼번에 쏟아져 나와 장기적인 부동산 시장에 영향은 막대했다. 그러나 기간이 1년을 넘기고 나니 부작용이 나오기 시작하여 지금은 정책 보완으로 선회하기에 이르렀다. 강력한 정책도 길어봐야 1년6개월을 넘지 못한다. 도대체 그 이유는 무엇일까? 그것은 정부의 부동산 정책이 시장에서 모르핀 효과를 나타내고 있기 때문으로 해석된다. 부동산 시장에서의 모르핀 효과는 먼저 투자자들에게서 발견된다. 그들은 이미 정부 정책에 강한 내성을 보이고 있다. 정부 대책에 중독이라도 된 듯 규제 대상에서 벗어나는 지역과 상품으로 발빠르게 이동하고 있다. 아파트를 잡으니 토지로 도망가고 토지를 잡으니 농지로 이동한다. 투자자뿐만이 아니다. 또다시 더 많은 사람들이 서울 강남의 집값에 관심을 갖는다. 그리고 더 많은 사람들이 강남 집값은 절대로 떨어지지 않는다는 "강남 불패 신화"에 빠져 들고 있다. 강력한 10,29 부동산 대책 영향도 강남의 재건축 시장을 빼고는 영향이 미미했다. 이러한 맹목적인 믿음이 강남 집값을 계속 떠받치고 있는 것이다. 부동산 투기를 생각할 수 없는 서민들조차 "더 강력한 정부의 대책"을 요구한다. 정책의 변화로 잠실 등 사업승인 난 저밀도 아파트 단지 내 가격이 한달여 사이에 5천만원 오른다는 소식을 접하면서 이들이 느끼는 강남불패 신화는 절대적으로 변화되었다. 정부로서도 고민이 될 것이다. 계속되는 처방에 대한 효과가 시장에 반영 되어 해당 시장이 죽어 가면 부동산시장은 다른 방향으로 가닥을 잡아간다.강남의 부동산시장은 "메커니즘"을 갖는 정상적인 시장으로 이해할 수 없는 상황이다. 그렇다고 정부가 더 이상 할 일이 없다는 것은 아니다. 정책당국은 좀더 생산적인 곳으로 국민들의 관심을 돌리고 돈의 흐름을 바꾸는 데 모든 힘을 기울여야 한다. 개인과 기업이 건전한 투자에 나설 수 있도록 자금의 물꼬를 터줘야 한다. 이런 밑바탕 위에서 정부는 일관성 있는 시장 정책을 끈기 있게 밀고 나가야 한다. 이로 인해 투자자들이 정부를 믿게 될 때 부동산시장 안정은 찾아올 것이다. 그러나 아쉽게도 우리 정부는 투자자들의 발을 묶어 놓기엔 웬지 역부족인 것처럼 보인다. 셋째, 계속적인 저금리 현상이다. 계속되는 콜금리 인하는 실물경제를 살리겠다는 정부의 의지에 따라 경제가 연착륙을 할지는 의문이지만 부동산에는 호재로 계속 남아 있다. 이러한 저금리가 2007년까지 갈 것으로 본다면 이자율 3%대로는 금융소득을 의지하는 사람들에게는 투자수익률 측면에서 외면단계에 와 있다. 지금의 부동산 펀드로 부동자금이 몰리는 것도 이러한 이유에서다. 저금리는 부동산 급등의 한축인 것은 확실하다. 과거 미국의 금리도 6~7%대에서 1%대까지 급락한 것은 불과 2년밖에 걸리지 않았다. 그런데 금리를 왜 내리는 걸까? 물론 다양한 경제 논리가 있을 수 있지만 가장 쉬운 논리는 경기를 되살리기 위해서다. 거꾸로 보면 경기가 살아난다고 했을 때 금리는 지속적으로 오른다고 봐야한다. 우리나라도 마찬가지다. 당분간 국내경기가 아직 회복 될 기미가 보이지 않아서, 금리 상승에 대해서는 기대하기 어려울 것으로 보인다. 따라서 부동산 가격이 금리와 관련이 있을지 는 몰라도 꼭 정비례하는 것만은 아니다. 왜냐하면 부동산은 경제 원리로 풀지 못하는 비밀이 너무 많기 때문이다. 간혹 대학이나 연구소에서 발표하는 통계는 참고할 수 있지만 부동산 시장에서 그대로 적용되는지는 희박한 확률게임에 불과하다. 부동산은 사용가치요소 및 투자이익요소를 고루 갖추고 있다. 우연히 토지가 용도 변경이 된다든지 개발계획이 발표가 된다든지 할 때마다 엄청난 자본 이득이 생겨난다. 이자율로는 감히 상상도 못하는 이익을 창출해 내니 투자자가 몰릴 수 밖에 없다. 특히 우리나라 부동산은 외환위기 이후 3년도 안 되어서 부동산 가격이 극복됨으로써 일본과는 전혀 다른 양상을 보여주고 있다. 따라서 저금리가 주도하는 방향으로 흐르고 있을 경우 정책에 의해 하락된 부동산의 가격은 상당기간 유지 또는 가격 조정을 거친 뒤에 또다시 상승할 거라 예상이 된다. 넷째, 10년 주기설 과 5년 중주기설이다. 강남 불패론을 뒷받침하는 논거 중 하나가 ‘10년 주기설’과 ‘5년 중주기설’이다. 부동산이 호황기는 경기흐름상 10년마다 대세상승이 찾아오고 그 중간에 5년마다 선거와 개발에 따라 아파트 상승기가 온다. 과거 예를 들어보면, 1960년대 말과 70년대 말,80년대 말, 90년대 후반과 2000년말 부동산값은 여지없이 상승했다.과거 60년대 초 강남 땅값은 한 평에 90∼120원이었지만 제3한강교(현 한남대교)가 완공되면서 크게 개발될 것이라는 소문에 말죽거리(현 양재동) 일대 땅값이 평당 4,000∼5,000원으로 올랐다. 당시는 외자도입 덕에 시중자금도 풍부했다. 그리고 77년 초부터 79년 2월까지를 보면 부동산이 급등했음을 알 수 있다. 70년대 중동 특수에서 번 돈이 시중에 넘치면서 집값, 땅값이 급등했다. 88년부터 시작된 세 번째 부동산값 대상승은 91년 5월을 정점으로 꺾였다. 3년간 전국 아파트값은 평당 평균 280만원에서 727만원으로 160%나 올랐다. 같은 기간 강남은 332만원에서 1,017만원으로 206%나 상승했다. 3저(저유가·저금리·저환율) 활황의 결과였다. 그리고 네 번째는 2001년 강남 재건축단지에서 불붙기 시작한 아파트값 대상승은 계속이어져 가고 있다. 엄청난 부동자금이 부동산에 몰렸다. 90년대 말에 대상승이 나타나지 않고 2000년대로 넘어온 것은 98년 IMF 경제위기를 겪느라 순환주기가 1∼2년 연기되었기 때문이다. 5년 중주기설로 보면, 83∼84년과 95∼96년이다. 경기부양에 따른 통화팽창으로 부동산값이 상승했다. 따라서 5년,10년 주기설에 따르면 2006년초와 2010년초에 또다시 부동산이 폭등할 것으로 예상된다. 다섯째, 32평아파트가 10억원이 되는 시기가 왔다. 우리나라 은행대출 관행을 보면 감정가에서 전세를 빼고 대출을 해주고, 대출한도 또한 전체 실거래가의 50%를 넘지 못하게 제한을 두었다. 과거 일본의 100%이상의 대출과는 전혀 다른 제도를 운용하고 있는 것이다. 또한 부동산에서 우리나라만 특별히 존재한 제도가 있다. 전세라는 제도 인데 서방국가의 모기지론과 상응되는 제도다. 또한 서울의 경우 대출할 경우 무조건 방 1개에 1,600만원을 뺀다. 따라서 매매가에 대비하여 부동산 대출시 절대로 50% 이상은 대출받기가 어렵다. 따라서 부동산 가격에 거품이 끼어 있다 하더라도 급격히 50%이상 가격이 빠지지 않는 한 금융대란은 오지 않을 것이다. 거꾸로 지금과 같은 강남권 아파트 규제책이 지속될 경우 32평 중산층 아파트가 10억원이 되는 날도 멀지 않음을 감각적으로 느껴야 할 것이다. 여섯째, 버블의 징후로 보는 성수기때 인기지역 아파트 가격 하락, 소비자 지수 계속적인 하락, 매도우위 지속, 인터넷상 실거래가격 하락등이 버블의 징조라고 한다. 과연 그러한가? 우리경제는 부동산 안정 대책이전부터 어려움이 계속 되어 소비자 지수는 계속 하락을 유지했고, 10,29 부동산 대책이후로 투자자들이 주춤하는 사이 급매물 위주의 시장이 형성되고 있었다. 그러나 이를 보고 부동산 가격에 거품이 끼었다고 판단할 것인가? 인터넷상의 가격은 믿을만한 것 보다 참고사항일 뿐이다. 언제나 시세는 변동이 있기 마련이고 최고가와 최저가 사이의 가격은 항상 있기 마련이다. 요즈음의 인터넷상의 가격은 부동산 중개업체들이 세금조사나 양도세관련 기준을 피하기 위해 실거래 가격보다 더 높게 제시하는 가격이라 신뢰하기 힘든 부분이다. 일곱째, 국민소득으로 보는 부동산 버블 기준이다. 우리나라 4인가족 가장이 대학을 졸업하고 국민주택규모(32평아파트) 주택을 구입할 경우 7.5년이 조금 넘는다. 만약 현재 우리나라 1인당국민소득이 1만달라라고 할 때 한가정의 국민소득 총액은 4만달라, 약 4,500만원이 된다. 4,500만원을 매년 모아서 7.5년간 아파트를 사는데 투자했다고 했을 경우에 3억3천만원이 조금 넘는다. 만약 거품이 있다면 4인가족 전원이 각자 자신의 1인당 국민소득을 전부 투자 했는데도 아파트를 살 수 없다면 아마도 거품의 징조가 아닐까? 그렇다면 현실적으로 평균 1인당 국민소득 1만달라의 기준은 어느 지역으로 볼 것인가? 지역에 따라 편차가 있을 것으로 보인다. 울산같은 도시는 이미 2만 달라를 넘긴지 오래다. 따라서 평균치로 본다면 부산, 대전과 서울의 경우 강북이나 강서 지역이 되지 않을까 한다. 만약 강남의 경우는 1인당 국민소득은 얼마로 잡을 것인가? 예시로 1인당 국민소득을 3만 달라로 잡는다면 32평아파트 가격은 10억원이 넘어야 버블의 징조가 보인다는 계산이 나온다. 여덟째, 출산율과 베이비붐 시대. 1990년대 우리나라가 부동산이 급등한 요인중의 하나가 60~70년대 베이비붐 시대에 태어난 수많은 사람들이 결혼할 시기가 되었고, 그동안 우리나라 경제성장 또한 전세계에서 가장 높은 수준을 누렸기 때문이다. 즉, 이 시기에는 부동산이 실수요 및 공급부족으로 인한 충분한 실거래 수요가 있었기 때문이었다. 그러나 베이붐 시대를 지나고 현재의 출산율을 보면 2004년 말 기준으로 1,17명으로 급락을 하게 된다. 따라서 베이붐시대 와는 달리 출산율의 저하로 주택이 남아돌게 되어 결국 아파트 가격은 떨어질 거라는 예상이다. 필자도 이렇게 되었으면 하는 바램 간절하다. 그러나 불행하게도 출산율은 떨어지는데 홀로된 가구수는 년간 20%씩 늘어 난다는 것이다. 결국 나홀로 가구가 늘어 난다는 것이다. 이혼과 독립, 직장과 학교의 거리상 가족과 떨어지게 돼 출산율보다도 몇 배 높은 나홀로 가구가 급증하는 것이다. 결국 임대사업이 호황을 누리는 시기가 도래했다는 것을 의미하고 이에 준비 하는자는 부동산을 선점할 것으로 보인다. 강남의 아파트값은 ‘백약이 무효’라고 한다. 왜냐하면 공급은 없는데 수요만 있기 때문이다. 그렇다면 이러한 가수요를 막는 방법은 어떠한 규제나 정책보다 아파트를 원하는 매입자에게 무제한 공급을 하는 길 밖에 없다. 공급할 수 있는 지역으로는 이미 신도시가 확정된 판교는 물론 청계산 지역과 헌인릉지역, 과천 서울대공원 및 경마장지역 그리고 송파나 강동등의 단지를 택지 개발 단지로 몇 십년을 계획하여 꾸준한 공급을 이룬다면 강남의 아파트 가격은 상당부분 조정 될 것으로 보인다. 그러나 문제는 이러한 정책을 꾸준히 이끌어가는 정부의 의지가 있느냐가 몇 배 더 중요한 문제다. 그리고 아파트 가격도 시장원리에 맡겨야 한다. 왜냐하면 계속적인 규제 일변도 정책을 펼친다면 공급부족으로 인해 강남 아파트 32평 값이 10억원을 넘는 것은 시간문제라는 사실을 정부 관계자들 특히 정책을 입안하는 분들이 알았으면 한다.