'부담금 공포'에 조합 내부 갈등..강남 재건축사업 곳곳 '삐걱'

그래픽= 문승용 기자

[이데일리 성문재 기자] 서울 강남 재건축 사업이 휘청이고 있다. 재건축 초과이익 환수제 시행과 6·13 지방선거 등의 변수에 발목이 잡혀 곳곳에서 사업이 삐걱거리거나 늦춰지고 있다.

20일 업계에 따르면 다음달 시공사 선정 총회를 열 예정인 서초구 반포주공1단지 3주구는 재건축 부담금 문제로 조합 내부 갈등이 불거지고 있다. 당초 조합은 재건축 부담금이 조합원 1인당 6500만원 수준에 그칠 것으로 추산했지만 최근 반포현대아파트의 부담금 산출 기준을 적용할 경우 가구당 부담금이 3억~4억원에 달할 가능성이 커졌다.

반포3주구는 앞서 시공사 선정 입찰에서 3차례 모두 현대산업(012630)개발 단독 응찰로 모두 유찰돼 선착순 수의 계약이 가능하지만 시공사 선정 총회 일정은 아직 정해지지 않았다. 시공사 선정 후 계약하면 1개월 안에 부담금 예정액 산출자료를 구청에 제출해야 하고 구청은 제출일로부터 30일 이내에 부담금 예정액을 조합에 통보한다. 현지 중개업소 관계자는 “부담금 문제로 조합 내부 분위기가 좋지 않다”며 “반포1단지 3주구 재건축 사업이 예정대로 갈 수 있을지 걱정스럽다”고 말했다.

다음달 2일 시공사 선정 총회를 여는 강남구 대치동 대치쌍용2차 아파트 조합도 대책 마련에 나섰다. 시공사 선정 뒤 강남구청으로부터 재건축 부담금 예정액을 받아보고, 그 결과에 따라 설계·마감 변경안을 포함한 여러가지 대안을 다시 논의한다는 계획이다. 이 아파트 재건축 조합 관계자는 “당초 조합에서 추산한 재건축 부담금은 가구당 최고 1억원 수준”이라며 “부담금 예정액을 받아보고 사업 방향을 결정할 것”이라고 전했다.

서초구 잠원동 신반포15차(한신15차)는 이달 말 시공사 교체 안건을 놓고 조합원 임시총회를 연다. 작년에 대우건설(047040)을 시공사로 선정하고 관리처분인가까지 신청했는데 최근 임대주택 문제, 무상 사업비 조달 문제 등으로 갈등이 생겼다.

현지 중개업소 관계자는 “시공사가 교체될 경우 작년 말 신청한 관리처분인가의 유효 논란으로 자칫 재건축 초과이익 환수 대상이 될 수 있어서 시공사와 ‘합의’ 선에서 마무리될 가능성도 있다”고 했다.

송파구 잠실 주공5단지는 지방선거 때문에 사업 일정이 미뤄지고 있다. 당초 3월 말 서울시가 이 단지의 국제현상설계공모 결과를 발표하면, 4월에 건축허가를 신청한다는 계획이었지만 서울시가 내달 지방선거를 앞두고 발표를 미루고 있는 것이다.

부동산 전문가들은 재건축 부담금이 현실화하면 조합원간 갈등이 극심해져 사업 추진이 쉽지 않을 것으로 내다봤다. 국토교통부가 올해 초 공개한 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 15개 재건축 단지의 부담금은 평균 4억4000만원, 최고 8억4000만원에 달한다.

업계 관계자는 “강남 아파트에 사는 사람이라도 수억원씩 현금을 세금으로 낼 수 있는 사람은 얼마 없다”며 “조합원들 동의율 채우기가 쉽지 않아 재건축 사업을 원점에서 재검토하는 곳이 많을 것”이라고 말했다.

강남구 압구정 특별계획구역 3구역 등 일부 단지는 재건축 부담금을 줄이기 위해 일반분양분이 없는 ‘1대 1’ 재건축을 검토 중이다. 그러나 1대 1 재건축은 일반분양을 통한 수입이 없어 조합원들이 막대한 건축비를 다 부담해야 하는 것이 단점이다.

이 때문에 부동산 시장에서는 앞으로 5년 뒤 서울지역 신규주택 공급에 차질이 빚어질 것이라는 우려가 나오고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “올해부터 재건축 부담금 등의 문제로 신규 사업들이 막히면 당장 5년 뒤부터 서울지역 신규주택 공급에 차질이 불가피할 것”이라고 말했다.

그래픽= 이동훈 기자