물류센터, 황금알에서 애물단지로…임차인 확보 어쩌나

[이데일리 신수정 기자] 거리 두기 완화로 물류센터 수요가 주춤하지만 공급은 폭발적으로 늘어나면서 물류센터 공실률 우려가 커지고 있다.

서울 금천구 한진 남서울종합물류센터 (사진=연합뉴스)

16일 상업용 부동산 종합서비스 회사인 젠스타메이트(GenstarMate)에 따르면 지난해 인천, 시흥, 안산, 군포 등 서부권을 중심으로 이어진 공급과잉 여파로 작년 4분기 기준 수도권 전체의 공실률이 5%를 기록했다. 특히 공급이 집중됐던 서부권은 11.8%까지 공실률이 치솟으면서 동부권 1.8%, 서북권 1%, 동남권 2.8%, 남부권 2.3%을 훌쩍 뛰어넘었다.

이 같은 공실률은 신규공급량이 늘어났기 때문이다. 작년 기준 물류센터 신규 공급 면적은 103만 평으로 전년 대비 약 29.9% 상승했다. 이는 역대 최대 공급량을 갱신한 수치다. 특히 서부권이 약 39만 4000평으로 가장 많은 신규 공급량을 기록했고 동남권이 38만 6000평으로 그 뒤를 이었다.

규모별 공급 면적은 중형 물류센터가 약 52만 4000평으로 전체 면적의 50.8%를 차지했다. 대형물류센터는 20만 3000평으로 전년 대비 약 119% 증가하며 가장 큰 상승폭을 보였다.

문제는 공급량 증가는 이어지는 한편 수요를 책임졌던 이커머스 시장은 주춤해졌기 때문이다. 코로나19로 새벽 배송, 당일 배송 같이 수도권 일부 지역 내 빠른 배송을 내세운 플랫폼 기업이 늘면서 수도권 내 물류센터 인기가 급증했지만 거리두기 완화로 전자상거래 시장이 위축하기 시작했다. 실제 SSG닷컴, 롯데쇼핑의 당일배송과 새벽배송은 서비스 권역을 축소하고 있다. GS리테일, BGF, 프레시지 등도 새벽배송 서비스를 접었다.

반면 앞으로 국내에 새롭게 공급될 물류센터의 규모는 총 2130만㎡ 수준이다. 2024년 물류센터 공급량은 2022년 1분기 기준 대비 185%까지 증가할 것으로 예상한다. 수도권 물류센터의 투자수익률도 줄어들고 있어 앞으로 수익성에 대한 의문도 커지고 있다. 수도권 물류센터 캡래이트는 작년 상반기 4.7%로 상승했다. 하반기 저년 대비 0.2%포인트 하락한 4.6%를 기록했다. 지난 2020년 이후 상승하기 시작한 3년물 국고채 금리와의 차이는 1.4%포인트로 낮아졌다.

물류업계 관계자는 “2022년 신규 공급물류센터들 대부분은 이커머스와 제3자 물류(3PL) 업체들 위주로 빠르게 임차됐으나 공급이 이어지면서 임차인 우위시장으로 바뀌고 있다”며 “초대형 임차인들의 수요가 꺾일 조짐이 나타나면서 이미 준공한 물류센터뿐만 아니라 착공을 예정했던 사업장의 불안도 크게 늘고 있어 임대인들은 임차 혜택 제공을 통해 공실 리스크를 조절할 것으로 예상한다”고 설명했다.