ESR켄달스퀘어리츠, 물류플랫폼 프리미엄 가능…목표가↑ -삼성

[이데일리 김재은 기자] 삼성증권은 11일 ESR켄달스퀘어리츠(365550)에 대해 성장하는 물류 플랫폼의 프리미엄이 가능할 것이라며 목표주가를 6800원에서 8600원으로 26.5%(1800원) 상향조정했다. 투자의견 ‘매수’ 유지.

이경자 삼성증권 연구원은 “전날 ESR켄달스퀘어리츠는 용인 BRIC 물류센터(이하 용인3) 편입을 공시했다. 이는 12번째 자산편입이며, 6월 1일 안성물류센터에 이어 상장후 두번째 자산 편입”이라며 “지난해 6월 완공된 최신식 물류센터로 주요 임차인은 맥도날드 식자재업체인 엠즈푸드시스템 등으로 임차율은 100%”라고 설명했다.

용인3 매입구조는 담보대출 700억원, ESR켄달스퀘어리츠 차입금 200억원, 보유현금 100억원을 활용했고, 가중평균 조달금리는 3%초충반으로 추정된다.

그는 “리츠 포트폴리오는 연면적 총 73만제곱미터, 매입가 기준 자산가치는 1조5000억원에 육박한다”며 “용인3 물류센터 편입 영향이 온전이 반영될 2022년 배당가능이익은 17억원 증가한다. 배당수익률 20bp상승 효과가 있다”고 설명했다.

증시에 상장된 상장리츠 투자시 가장 중시되는 부분은 영속기업으로서의 성장성이다.

이번 자산편입으로 스폰서인 ESR켄달스퀘어로부터 지속적인 자산을 주입받을 수 있다는 강점 뿐 아니라 물류센터 자산획득이 치열한 현재 시장환경에서도 경쟁력있는 가격수준에서 자산을 확보할 수 있음을 입증했다고 분석했다.

이 연구원은 “초대형 리츠로서 스폰서가 개발한 자산이 아니더라도 시장에서 외부자산을 획득할 기회가 많다는 점을 보여줬다”며 “부동산 투자기구 뿐 아니라 부동산 매입매각 등 유통과 밸류-애드 역량을 갖춘 물류 플랫폼으로서의 경쟁력을 보여준다”고 평가했다.

다만 12개 자산의 목표 캡레이트를 3.5%로 기존대비 50bp 하향했다. 도심권 대형물류센터의 경우 시장 캡레이트가 이미 3%대로 진입한 사례가 늘어난 영향이지만, 상장리츠 중 톱픽(최선호주)을 유지했다.