'초고층 고밀개발' 힘준 변창흠…시장은 왜 '시큰둥' 하나

[이데일리 황현규 기자] “서울 도심 내 신규 주택 공급 부지는 충분하다. 공공 주도의 초고층 고밀개발로 질 좋고 저렴한 주택을 대거 공급하겠다.”

변창흠 국토교통부 후보자가 지난 18일 온라인 기자간담회를 통해 밝힌 변창흠식 주택공급론의 핵심이다. 하지만 ‘공공주도’, ‘철저한 이익환수’를 바탕에 깔고 추진하는 것이어서 재개발·재건축 조합 등 민간의 호응도가 크지 않을 것이란 반응이 나오고 있다.

변 후보자가 이날 밝힌 서울 도심 주택공급의 핵심은 △역세권 초고층 고밀개발 △준공업지역 주거시설로 탈바꿈 △빌라 등 저층지 재개발 등 세 가지다.

그는 우선 “서울은 프랑스 파리보다 면적이 6배 크지만, 주거지 밀도는 현저히 낮다”면서 “서울에서 지하철역 인근 평균 용적률은 160%수준으로 저밀 개발돼 있다”고 주장했다. 이는 역세권 재개발시 용적률을 대폭 상향해 초고층 주거시설을 건립, 주택을 공급하겠다는 얘기다.

두번째로 준공업지역 재개발 필요성을 언급했다. 변 후보자는 “서울시 준공업지역 규모가 분당신도시와 비슷한 크기인 20㎢(604만평)에 달한다”며 “4차 산업으로의 전환에 맞춰 혁신공간과 함께 주택도 충분히 공급할 수 있다”고 밝혔다. 준공업지역 내 공장들을 이전 또는 재개발해 주택을 공급하겠다는 취지다.

마지막으로 그는 “다가구·다세대로 돼 있는 서울시의 저층주거지가 111㎢(3300만평)로 이를 중층 고밀주택으로 개발하면 충분한 양의 주택을 공급할 수 있다”고 강조했다. 그는 이를 위해 “저층주거지 주차장, 도로, 일조권 등의 규제를 완화할 필요가 있다”고 덧붙였다.

다만 변 후보자가 밝힌 세 가지 공급방안은 모두 공공 주도를 원칙으로 하고 있다. 동시에 철저한 시세차익 등 이익 환수가 전제다. 그는 “규제로 인해 민간이 추진하기 어려운 부분들을 공공이 추진한다면 사업을 신속하게 할 수 있다”면서 “도시계획절차를 완화하거나 규제 완화했을 때 불거지는 특혜 문제에서 자유로워질 수 있다”고 말했다.

아울러 “추진과정에서 발생 가능한 투기수요 유입, 시장자극을 차단하기 위해 시장관리 및 개발이익환수에 대한 제도적 장치 함께 마련, 사회적 공감대를 형성해 나가겠다”고 덧붙였다.

전문가들과 조합은 이에 시큰둥한 반응을 보이고 있다. 송승현 도시와 경제 대표는 “공공이 참여하면 민간의 관심이 뚝 떨어진다”며 “아울러 사업 진행에 가장 중요한 게 사업성인데 이를 보장하지 않는다면 정책 성공을 담보할 수 없다”고 말했다.

서울 강남구 압구정동 재건축 아파트 조합 관계자는 “사실상 공공 재건축을 다시 언급한 것 아니냐”며 “이미 조합원들과 민간에서는 공공재건축 사업성이 없다고 판단하고 있다”고 말했다.

익명을 요구한 부동산학과의 한 교수는 “정부의 공급 대책에 시장 반응이 미미하면 결국 해당 대책의 신뢰성도 떨어지게 된다”며 “이전 규제 대책과 마찬가지로 효과 없이 구호로만 끝날 가능성이 크다”고 말했다.

반면 시장에서 공급 대책으로 제시한 민간 재건축 용적률 완화 등의 규제 완화는 없을 것으로 보인다. 변 후보자는 “정비사업 통해 저렴한 주택을 충분히 공급해야 한다는 당위성에 전혀 부인하지 않는다. 재개발 재건축 촉진하면서 그로 인한 부작용 최소화하는 방안 무엇인지 계속 고민하고 있다”고 밝혔다.