'국내 초대형 오피스리츠' 온다…한화리츠, 年배당률 6% 목표

[이데일리 이은정 기자] 한화그룹 스폰서 오피스 리츠 한화위탁관리부동산투자회사(이하 한화리츠)는 2일 서울 여의도에서 개최한 기업공개 기업공개(IPO) 기자간담회에서 오는 3월 말 상장을 목표한다고 밝혔다. 한화리츠는 유가증권시장 상장을 목표로 지난해 9월 국토교통부로부터 영업인가를 승인 받았으며, 지난달 23일 증권신고서의 효력이 발생됐다.

(사진=한화그룹)

한화리츠는 한화생명보험을 스폰서로 하는 초우량 스폰서 오피스 리츠로 한화손해보험 여의도 사옥과 서울·경기권역의 한화생명보험 사옥 네 곳 등 한화금융 계열사의 오피스 자산을 보유하고 있다. 규모가 큰 그룹 계열사를 대주주로 둔 초우량 스폰서 리츠인 만큼 높은 신뢰도와 안정성을 확보했다는 평가다.

한화리츠는 연 2회 반기 배당으로 연평균 약 6.85%의 배당률을 목표로 하고 있으며 이는 유사한 상장리츠의 배당률을 상회하는 수치다. 또 국내의 기준금리 안정화 전망이 나오고 있는 만큼, 변동금리 중심의 자금조달을 해온 한화리츠는 금리 안정세의 수혜를 받으며 배당수익률 증가 효과를 거둘 가능성도 높다.

한화리츠의 총 공모 주식 수는 2320만주로 단일 공모가 5000원이 적용된다. 기관투자자 대상 수요예측은 3월 6일과 7일 양일간 진행되며, 일반투자자 대상 공모주 청약은 13일부터 14일까지 실시된다. 회사는 이번 공모를 통해 약 1160억원을 조달할 계획이며 대표 주관회사는 한국투자증권과 한화투자증권이 공동으로 맡았다.

한화리츠는 한화손해보험 여의도 사옥과 서울 노원구, 경기 안양·부천·구리 등에 위치한 한화생명보험 사옥 네 곳을 보유하고 있다. 한화손해보험 여의도 사옥의 경우, 서울 주요 도심권역인 YBD(여의도권)에 위치해 있으며 전체 임대율 99.9%, 한화그룹 계열사 임차 비율 91.7%에 달하는 대표 우량자산이다.

한화생명보험 사옥들 역시 각 지역별 랜드마크 오피스 건물로서 유동인구가 많아 지역 금융 영업의 거점 역할을 하고 있다. 특히 주요 상권에 위치한 점과 근처 지하철역과의 거리가 가까워 접근성이 높다는 것이 강점으로 꼽힌다.한화리츠 자산들은 그룹 계열사가 임차면적의 68.2%를 사용하고 있으며, 이 중 한화생명, 한화손해보험 등 자산을 매각하면서 신규 임차하게 되는 일부 금융계열사들과는 5년에서 7년의 장기 임대차계약을 체결했다. 이 외에도 대기업과 공공기관 등이 임차인으로 구성돼 변동성이 적다는 설명이다.

이에 더해 회사는 한화생명보험이라는 우량 계열사를 스폰서로 두고 있다. 스폰서 리츠는 스폰서의 자산 및 역량 활용, 자본조달 이점, 임대차 안정성 등의 이유로 다른 상장 리츠 대비 안정성이 뛰어나다는 특징이 있다.

한화리츠는 이처럼 안정성에 초점을 맞춘 자산 구성으로 5개년 평균 6.85%의 배당수익률을 목표로 하고 있다. 타 오피스 리츠의 최근 시가배당률 4~5%대를 상회하며, 4월과 10월 연 2회 반기 배당으로 3월 공모 이후 배당기준일인 4월말 까지 단기 보유하더라도 반기배당금 전액을 받을 수 있다.

한화리츠는 금리가 높은 상황에서 만들어진 리츠로 향후 금리 안정화 속도에 따라 수익성이 자연스럽게 증가할 수 있는 구조다. 회사는 금리인상 여파로 가치가 하락한 타이밍에 유사 사례 대비 경쟁력 있는 가격으로 자산을 매수했다. 이에 투자 대비 수익률(Cap Rate)이 한화손해보험 여의도 사옥의 경우 4.9%, 네 곳의 한화생명보험 사옥 평균 6.6%로 비교 권역 대비 1.5배 정도 높은 수준이다.

한화리츠는 자산 매입을 위한 투자재원 마련을 위해 지난해 대출만기를 1~3년으로 차등화해 조달금리 5.57%(가중평균)로 대출을 받았다. 해당 대출은 금리 최절정기에 이루어져 다른 상장리츠에 비해 높은 편이지만, 회사는 1년 만기 대출의 경우 고정금리, 2년·3년 만기 대출의 경우 변동금리로 설정해 향후 금리 하향세에 따라 대출 이자 비용 감소 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대하고 있다.

특히 회사는 전체 대출금에 대한 만기 일정을 균등하게 분산해 금리 변동에 따른 리스크를 줄였으며, 2024년 이후 조기 상환 수수료가 발생하지 않도록 조정해 향후 리파이낸싱에서의 협상력을 확보해 안정적인 자본 조달이 가능하다.