"韓 주택가격 안정적, 규제는 강해..불필요한 규제 철폐해야"

[이데일리 안혜신 기자] 우리나라 주택가격은 동아시아 국가에 비해서 안정적인 수준이지만 주택 및 토지 공급 관련 규제 강도는 높다는 분석이 나왔다. 향후 주택시장 안정화 정책의 목표를 가격안정에서 좀 더 포괄적인 시장안정으로 전환해야 하는 것은 물론, 불필요한 규제 및 시장개입은 과감히 완화하거나 철폐해야 한다는 주장이다.

한국개발연구원(KDI)은 25일 ‘동아시아 대도시 주택가격 변동성의 비교·분석’이라는 제목의 보고서에서 이 같이 밝혔다.

KDI는 이번 보고서에서 우리나라와 중국, 일본, 대만, 홍콩, 싱가포르 등 동아시아 6개국 주택시장을 비교·분석했다.

먼저 6개국 주요 도시는 큰 폭의 주택가격 사이클이 관찰됐다는 공통점을 지녔다. 1980년 이후 6개 대도시 주택가격 변동 분석 결과, 총 11회의 지속적이고 큰 규모의 주택가격 사이클이 관찰됐다. 이 11개 실질주택가격 사이클의 평균 지속기간은 3.6년, 연평균 상승률은 23%에 달했다.

1986~1990년 도쿄의 연평균 상승률은 21.8%였으며, 이 상승률을 상회하는 사이클은 무려 4차례나 발견됐다. 1986~1990년 타이베이(50.39%)와 1993~1996년 싱가포르(28.22%)의 주택가격 연평균 상승률이 대표적이다. 베이징(2008~2011년)과 상하이(2008~2011년)의 연평균 상승률은 각각 29.8%, 28.5%로 역시 도쿄의 연평균 상승률 21.8%를 상회했다.

반면 서울의 1987~1991년, 2001~2008년 두 차례 사이클에서 연평균 상승률은 각각 7.2%와 6.8%로 다른 국가들에 비해 상대적으로 낮았다. 다른 동아시아 국가들에 비해서 안정적인 주택가격을 유지하고 있는 것이다.

보고서는 동아시아 도시 주택가격 상승의 주요 원인으로 △수요 측면에서 빠른 경제성장과 이에 수반되는 도시화, 공급측면에서 대도시 지역의 만성적 택지 및 주택공급 부족 △금융자유화, 통화정책, 환율정책 등 금융시장을 통한 대규모 유동성 증가 △건설금융 확대 및 기타 주택시장 내부·외부적 요인 등을 꼽았다.

조만 KDI 겸임연구원은 “실질 국내총생산(GDP) 1% 변동에 따른 주택가격 변동률의 평균치는 서울이 2.16%로 홍콩(0.69%), 도쿄(0.29%), 타이베이(0.33%)에 비해 훨씬 크다”면서 “우리나라 주택가격은 다른 동아시아 국가들에 비해 거시경제 성장률의 변화에 더욱 민감하게 반응한다”고 설명했다.

주택가격 순환성에 영향을 미치는 중요한 제도는 주택금융, 부동산세제, 기타 시장안정화 관련 규제 등이다. 우리나라의 주택담보대출잔액(MDO)은 2012년 말 현재 450조원으로 GDP의 약 35%다. 주택대출 규모는 평균에 근접한 수준인 셈이다. 하지만 비제도권 대출인 전·월세보증금을 합하면 총주택대출 규모는 846조원으로 GDP의 70%에 이른다.

6개국은 부동산세제 및 대출규제를 시장안정화를 위한 일반적 정책수단으로 사용하고 있다. 주택 및 토지 공급관련 규제 강도는 우리나라가 가장 높았으며, 공급탄력성은 상하이에 이어 가장 낮은 수준이었다.

따라서 향후 정책목표를 주택가격 안정보다는 좀 더 포괄적인 주택시장 안정으로 전환하고, 이를 위해 정책개입의 조건 및 시기를 명확히 할 필요가 있다고 KDI는 제언했다.

조 연구원은 “주택가격, 신규공급, 주택담보대출 증가율을 기준으로 시스템리스크 가능성이 있는 주택시장 변동성을 규정하고, 실제로 이런 상황이 발생하면 정책담당자들간 논의를 통해 시장개입 여부 및 개입방식을 결정할 수 있을 것”이라고 설명했다.

아울러 분양가상한제, 개발이익환수제 등 불필요한 규제 및 시장개입은 과감하게 완화 또는 철폐해야 한다는 지적이다. 또 대출규제가 시장안정에 효과적이라는 분석이 있는만큼 단기적으로는 대출규제를 사용하고, 부동산세제 및 공급물량 조절은 중·장기적 정책수단으로 사용토록 고려해야 한다고 KDI는 덧붙였다.