[대박땅꾼의 땅스토리]'땅 투자 3법칙'을 아시나요

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장]땅 투자에도 원칙과 그에 따른 중요한 결정 요인들이 있다. 예를 들어 땅을 살 때에는 미리 팔 것을 염두에 두고 고른다든지, 환금성이 있는지, 위치는 좋은지 등이다. 이러한 점을 염두에 둔다면 큰 손해를 보지 않을 것이다.

법칙1 살 때 팔 것을 생각하라

땅이란 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다. 사는 것이야 언제든지 살 수 있다. 돈만 들고 있다면 전국에 어떤 땅도 즉각 살 수 있다. 그러나 파는 것은 내 마음대로 되지 않는다. 팔고 싶어도 팔 수 없을 때가 더 많다. 특히 땅 투자는 다른 어떤 부동산투자보다도 환금성에 취약하다. 땅 투자는 거의 100%가 ‘가수요’이기 때문이다.

이래서 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다. 투자 바람이 불었다면 땅은 환금성을 유지할 수 있지만 그 반대가 되면 언제 그랬냐는 듯 매수가 사라진다. 더욱 문제가 심각한 것은 가격을 낮춰도 살 사람이 없다는 점이다. 아파트는 급매물로 던지면 팔리기라도 하지면 땅은 그렇지 않다. 그 때문에 땅 투자를 할 때는 항상 파는 것을 먼저 생각해야 한다.

법칙2 싼 게 비지떡이다

전국의 주요 개발지역에 땅 투자 바람이 일면서 땅을 취급하는 중개업자들이 전국 오지의 땅까지 팔아치우고 있다. 신기한 것은 땅에 대해 잘 모르는 초보 땅 투자자는 이런 땅을 선뜻 산다.

이유는 절대적으로 싼 가격 때문이다. 땅 중개인은 ‘지목’이 대지인 땅의 가격이 이렇게 싼 것을 봤느냐면서 땅을 사도록 권유한다. 매수인은 자신이 사는 지역의 땅 가격보다 턱없이 싼 가격에 덜컥 땅을 사들인다.

그러나 이런 땅의 가격은 10년째 제자리걸음인 경우가 대부분이다. 아무리 대지라고 하더라도 사람이 줄어드는 지역에선 가격 상승을 기대하기 어렵다. 중개업자들은 어떻게든 거래를 일으켜야 돈을 번다.

악덕 중개업자들은 매수인이 잘못된 땅 투자로 돈은 잃는 것에 신경을 쓰지 않는다. 당연한 얘기지만. 오로지 어떤 식으로든 현혹해 거래만 시키면 그만이다. 이런 사람에 속아 피땀 흘려 모은 돈을 쓸모없는 땅에 묻어두는 일은 없어야 한다.

법칙3 인구상승지역을 노려라

토지시장 침체기엔 지역에 따라 환금성이 달라진다. 어떤 지역에서는 가격도 덜 내려가고 환금성도 유지되곤 한다. 반면 어떤 지역에서는 아예 환금성이 사라져 땅 보유자들이 애를 먹는다.

땅 투자 전문가들은 이러한 차이에 대해 결정적인 이유를 인구에서 찾는다. 인구가 늘어나는 곳은 자체적으로 수요가 꾸준히 발생해 땅값이 유지된다. 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 유입이 막힌다고 하더라도 자체 수요만으로도 땅값이 유지된다.

그러나 인구가 줄어드는 곳에서는 상황이 이와 정반대다. 가수요가 몰릴 때는 환금성이 있지만 가수요가 사라지면 시장은 순식간에 썰렁해진다. 토지거래허가구역으로 묶이기라도 하면 상황은 더욱 심각해진다.

그래서 땅 투자를 할 때는 그 지역의 인구가 늘어나는 추세인지 줄어드는 추세인지 유심히 살펴볼 필요가 있다. 인구 증감 추이도 중요하지만 절대 인구수도 중요하다.

인구가 늘어나는 추세라고 하더라도 절대 인구수가 적으면 수요기반이 취약하기 때문이다. 절대 인구가 어느 정도 되면서 인구가 꾸준히 유입되는 곳은 시장 침체기에 상대적으로 환금성이 유지될 뿐만 아니라 중장기적으로 땅값이 오를 가능성이 훨씬 크다.