이는 지난 ‘1.10 주택공급 확대 방안’의 후속 조치로, 애초에 공사비를 협의 할때 구체적으로 자재 등급 등 내역을 기재해야 하며 시공사가 공사비를 증액할 때는 감리의 검증을 받거나 설계 변경의 사유 등을 명확히 기재해 분쟁을 미연에 방지하고자 하는 게 골자다.
이번에 배포한 정비사업 표준공사계약서 주요 내용은 △공사비 산출 근거 명확화 △설계변경 △물가변동에 따른 공사비 조정기준 마련 등이다.
현재 많은 정비사업에서 공사비 총액만으로 계약을 체결하고, 공사비 세부 구성내역이 없어, 향후 설계변경 등으로 시공사가 증액을 요구할 때 조합은 해당 금액의 적정성을 판단하기 어려워 분쟁의 원인이 되어 왔다.
이에 개선된 표준안에선 시공사가 제안하는 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선정하되, 선정 후 계약 체결 전까지 시공사가 세부 산출내역서를 제출토록 하고, 이를 첨부해 계약을 체결하도록 해 공사비 근거를 명확히 하도록 했다.
다만 조합이 기본설계 도면을 제공해야 시공사의 산출내역서 제출이 가능하므로, 조합이 도면을 제공하기 어려운 경우에는 시공사가 입찰 제안할 때 품질사양서를 제출토록 하고, 이를 바탕으로 계약한다.
품질사양서는 시공사가 입찰 참여 당시 조합에 제안하는 마감재·설비 등의 명확한 사양을 명시한 서류다.
또 다수의 계약서에서 설계변경 시 ‘단순 협의’를 거쳐 공사비를 조정하도록 해 설계변경에 따른 공사비 조정기준이 모호한 경우가 많았다. 이에 설계변경 사유나 신규로 추가되는 자재인지 등에 따라 공사비 조정기준을 세부적으로 포함함으로써, 원활한 공사비 조정을 유도하고자 했다.
특히 착공 이후에는 물가 변동을 반영할 수 없도록 하는 경우가 많았으나, 착공 이후에도 특정 자재 가격이 급등하는 경우 물가를 일부 반영할 수 있도록 해 공사비 급등에 따른 현실적 부담이 고려되도록 했다.
이 밖에도 증액 소요가 지반을 파는 큰 굴착공사시 지질 상태가 당초 지질조사서와 달라 시공사가 증액을 요청하는 경우 증빙서류를 감리에게 검증받은 후 증액할 수 있도록 규정해 과도한 증액 요구를 방지하도록 했다.
국토교통부 박용선 주택정비과장은 “정비사업 표준공사계약서가 마련으로 그동안 내용이 모호하거나 일방에 다소 불리하여 분쟁이 많았던 계약사항들로 인한 분쟁이 줄어들 수 있을 것으로 기대된다”며 “실제 분쟁이 발생하고 있는 사업장에 대해서는 지자체와 함께 밀착관리 해나가면서, 신속한 분쟁 해결을 위해 분쟁조정위원회에 재판상 화해 효력을 부여하는 방안도 추진(법개정 필요)할 예정이다”라고 말했다.