임대주택 등록은 지자체와 세무서에서..거래·보유세 모두 혜택

[이데일리 성문재 기자] 정부의 8·2 부동산대책이 다주택자에 대한 대출 규제와 세제 강화에 초점이 맞춰지면서 다주택자들은 규제가 적용되기 전에 주택을 처분하거나 임대주택으로 등록해야 양도세 중과 등을 피할 수 있게 됐다. 정부는 이번 대책에서 다주택자의 임대주택 등록을 유도하기 위해 세제·기금·사회보험 등 인센티브를 강화했다고 밝혔다. 향후 자발적인 등록이 저조하다고 판단될 경우에는 일정 수 이상의 주택을 보유한 다주택자의 임대주택 등록을 의무화하는 방안도 검토한다는 방침이다.

지자체와 국세청에 각각 등록..인터넷으로도 가능

7일 국토교통부에 따르면 임대주택 사업자로 등록하기 위해서는 지방자치단체에 주택 임대사업자 등록을 하고 국세청에도 사업자 등록을 해야 한다.

사업자로 등록할 사람의 주민등록상 주소지 관할 시·군·구청 주택과에 사업자등록 신청서와 주택 매매계약서 등 서류를 제출하면 임대사업자 등록이 가능하다. 처리 기간은 5일 정도로 별도의 수수료는 없다.

임대주택은 임대기간에 따라 4년짜리 일반임대와 8년짜리 준공공임대로 구분된다. 지금까지는 한번 선택하면 기간이 만료될 때까지 변경이 불가능했지만 정부는 일반임대에서 중도에 준공공임대로 전환하는 것을 허용하는 방안을 추진중이다. 준공공임대를 선택하고 10년 이상 임대할 경우 양도소득세를 면제받을 수 있다. 대신 임대료는 연 5% 이상 올릴 수 없다.

지자체에서 주택임대사업자 등록증을 받은 뒤 거주지 관할 세무서에 사업자등록 신청서와 함께 제출하면 국세청에 사업자 등록이 된다. 향후 소득세와 양도세 감면, 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택을 받을 수 있다.

임대사업자 등록과 국세청 사업자 등록은 각각 ‘민원24’와 ‘국세청 홈택스’ 홈페이지 등 인터넷으로도 가능하다.

임대주택 등록시 각종 세제 혜택

등록 임대주택은 취득시에는 물론, 보유·처분할 때에도 세금 감면 혜택을 받을 수 있다.

60㎡ 이하 규모의 주택을 신규 분양받아 임대주택으로 등록하면 취득세가 면제된다.

재산세는 2채 이상 등록시 혜택이 있다. 8년 준공공 임대의 경우 전용면적 40㎡ 이하는 면제되고 40~60㎡는 75%, 60~85㎡는 50% 감면받는다. 4년 일반 임대는 60㎡ 이하는 50%, 60~85㎡는 25% 감면된다.

월세나 전세보증금에 대한 소득세 감면은 임대주택 전용면적이 85㎡ 이하이고 공시가격 6억원 이하일 때 적용받는다.

3가구 이상인 경우에 한해 준공공 임대는 75%, 일반 임대는 30% 감면해주고 있다. 그러나 최근 세법 개정안을 통해 주택 수 기준이 3가구에서 1가구로 줄었다. 1주택자도 임대주택 등록하고 임대하면 세금 혜택을 받을 수 있다는 뜻이다.

양도소득세는 8년짜리 준공공 임대를 10년 이상 계속 임대한 경우 감면 대상이 된다. 장기보유특별공제는 준공공 임대 중 임대 기간에 따라 8년 이상이면 50%, 10년 이상이면 70% 공제율이 적용된다. 4년 임대는 양도세 비과세 헤택은 없지만 최대 40%의 장기보유특별공제가 적용된다.

종합부동산세는 임대주택의 공시가격이 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하이며 5년 이상 임대됐을 때 비과세된다.

정부는 다음 달 발표할 ‘주거복지 로드맵’을 통해 자발적 임대사업자 등록 유도 방안을 선보일 예정이다. 세제 헤택을 늘리고 리모델링비 등 기금 지원을 확대한다는 방침이다.

또한 2019년부터 연 2000만원 이하 임대소득에 소득세가 부과되는 것과 관련, 임대소득자의 건강보험이 지역보험으로 전환됨에 따른 건강보험료 급증 우려에 따라 일정 소득 이하의 임대소득자는 건보료 부담을 경감해주는 방안 등도 담길 것으로 알려졌다.