부동산부자들 절세전략 이렇게 짜라(상보)

[edaily 이진철기자] 내년부터 종합부동산세가 도입됨에 따라 고가의 주택과 토지를 보유하고 있는 부동산 부자들의 절세전략에 관심이 모아지고 있다. 지금까지는 각 시·군·구가 제각기 서로 다른 지방 과표를 발표, 실거래가와 동떨어진 보유세를 납부했지만 국세청 기준시가를 기준으로 과표가 정해질 경우 고가주택 소유자 및 다주택자의 보유세는 늘어날 수밖에 없는 상황이다. 내년에 납부해야 할 재산세(주택과 토지분)도 현행의 재산세와 종합토지세처럼 물건별 과세를 하지만 종합부동산세의 경우에는 개인별 과세를 하기 때문에 이래저래 다주택소유자의 부담은 늘어날 수밖에 없다. 다만 실거래가를 반영하지 못한데 따른 지역간 불평등 문제는 대부분 사라질 것으로 예상되며, 기준시가 9억원 미만의 1가구 1주택자의 경우에도 보유세의 큰폭 증가는 없을 것으로 보인다. 김영진 내집마련정보사 사장은 "강남권 재건축아파트를 보유한 1가구 1주택자의 경우에도 기존에 보유세를 매우 적게 납부했기 때문에 기준시가가 반영되는 내년의 보유세 증가폭은 상대적으로 커질 것"이라고 말했다. 김 사장은 그러나 "지방에 위치한 중대형 평형의 주택 소유자는 오히려 보유세가 줄어들 가능성이 매우 높아졌다"고 말했다. ◇개인별의 합산 과세이기 때문에 부부간 증여와 공동등기가 유리하다. 부동산에서는 보통 주민등록상의 기재를 함께하는 세대주 및 세대원을 모두 합산해 주택의 소유 여부 및 주택수를 합산하는 것이 보통이다. 그러나 이번 세제개편안은 부부라 하더라도 개인별로 합산해 과세하기 때문에 3채를 가진 남편이 주택이 없는 부인에게 1채의 주택을 양도하면 합산되는 주택의 기준시가가 낮아져 종합부동산세를 피할 수 있다. 현행 증여세는 부부간의 증여는 10년간 증여한 금액이 3억원 이하일 경우 공제를 해주기 때문에 주택수를 줄이지 않고도 증여를 통해 보유세를 낮출 수 있다. 공동등기의 경우 부부간의 주택에 대한 지분이 각각 따로 있기 때문에 부부간의 등기와 가족명의의 공동등기시에는 개인소유 지분만큼의 재산을 합산해 과세한다. 따라서 증여에 따른 세부담이 큰 경우라면 생각해 볼 수 있는 방법이다. 다만, 이럴 경우의 핵심은 증여나 공동등기시 취득·등록세 등 거래세 부담을 감안해야 한다는 것. 내년에 거래세가 낮아진다고 하지만 납부해야 할 취득·등록세 등의 부담도 만만치 않기 때문에 얼마동안 보유할 지를 먼저 판단하고 종합부동산세를 낼 지, 아니면 거래세를 부담하면서 종합부동산세를 절세할 지를 선택하는 것이 좋다 ◇주택과 토지의 과세 기준이 다르다. 주택의 기준시가 9억원이상, 토지는 공시지가 6억원 이상의 소유자에게 과세되기 때문에 다주택자보다는 토지소유자가 상대적으로 불리할 것으로 보인다. 그러나 토지의 공시지가가 실거래가를 반영하지 못하는 사실을 감안하면 꼭 그렇다고 볼 수는 없다. 다만, 올해 아파트를 중심으로 하는 주택보다는 토지에 대한 투자가 상대적으로 각광을 받았다는 추세를 감안하면 과세 대상자가 많을 가능성이 크다. 특히, 토지가 주택에 비해 환금성이 낮은 현실을 감안하면 보유연수가 경과할수록 납부세금의 누적액은 커질 것으로 예상된다. 또한 주택과 나대지를 과세기준 이상을 소유한 경우 1차 납부하는 재산세보다는 누진세율이 적용되는 종합부동산세를 우선적으로 염두에 둬야 하는 상황이다. 내년에는 급격한 세율 인상의 염려는 없지만 2006년부터는 증가되는 세금에 대한 준비를 해야 한다. ◇편중된 보유 부동산을 토지와 주택으로 각각 분산하라 주택의 기준시가 9억원 이상, 토지는 공시지가 6억원 이상의 소유자에게 과세되기 때문에 분산투자를 통해서 종합부동산세를 피해갈 수 있는 범위가 상당히 크다. 즉, A라는 사람이 기준시가 8억원의 주택과 공시지가 5억원의 토지를 소유하고 있다면 이 사람은 상당한 재산을 보유했다 하더라도 종합부동산세를 피할 수 있는 것이다. 또한 토지의 경우 나대지를 대상으로 했기 때문에 지목이 전, 답, 임야는 포함되지 않아 기타 지목의 토지를 소유한 사람의 경우 토지 공시지가 6억원을 넘어도 상관이 없다. 따라서 자신이 보유한 부동산이 주택과 토지 중 한곳으로 편중돼 있다면 분산투자를 통해 종합부동산세에 해당되지 않는 방법을 찾는 것도 좋다. ◇다주택자라면 차라리 임대를 생각하자 1가구 2주택자의 경우 기준시가 9억원 이하로 낮출수 있는 방법이 여러 가지지만 1가구 3주택 또는 그 이상의 주택소유자의 경우에는 보유세의 증가와 내년의 3주택자 이상에게 부과되는 양도세 중과세를 염두에 두지않을 수 없다. 정부 발표에 따르면 임대사업는 사업 목적상 종부세 부과대상자에 포함되지 않기 때문에 차라리 임대사업을 생각하는 것도 좋은 방법이다. 현행 임대사업은 2주택 이상을 임대사업주택으로 신고하면 임대사업자로 등록이 가능하다. 그러나 지난해 10.29 부동산대책 이후로 임대사업자의 혜택이 매우 적어진 것을 염두해 둘 필요가 있다. 작년 10.29대책 이후에 등록한 임대사업자의 경우 같은 시·군에 위치한 주택을 5가구 이상 10년 임대해야 양도세 중과세를 피할 수 있다. 임대사업등록 요건은 되지만 금융부담이 심하거나 장기간 자금이 묶이는것이 싫어 임대를 고려치 않은 다주택자의 경우에는 올해 안에 매도를 통해 주택의 수를 줄이는 것이 좋다. 또 서울과 수도권, 5대 광역시에 주택을 2채를 두고 그외 투자 유망지역에 기준 시가 3억원 미만의 주택을 구매하면 양도세 중과세를 피할 수 있다. ◇종부세는 과세일을 염두에 두고 주택을 매도하자 종합부동산세 과세 기준일이 내년 6월1일이기 때문에 현 세제 개편안이 내년에 실행된다 하더라도 아직은 여유가 있는 상황이다. 과세 기준일이 6월1일이라는 것은 내년 5월 31일까지는 매매후 소유권 이전등기를 마치면 종합부동세를 납부하지 않아도 된다는 얘기다. 현재 발표된 상황으로는 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 같지만 부과일은 각각 7월과 10월 이후에 부과될 것으로 알려졌다. 무엇보다 재산세와 종합부동산세를 납부하지 않으려면 6월1일 이전까지 소유권을 넘기면 보유세를 내지 않아도 된다. ◇기준시가에 따른 납부세액의 예상표 (단위: 원) 1) 기준시가 : 실거래가의 80%를 반영한다고 가정 2) 과세표준 : 기준시가 50% 반영 3) 재산세율 : 기초세율로서 0.2%가 적용된다고 예상 4) 종합부동산세 : 누진세율의 적용이 예상되나 세율 1%를 기준으로 적용, 기준시가 9억원 미만은 종부세 미과세 5) 올해부과된 보유세가 작년에 냈던 보유세보다 1.5배 이상된다면 실질적으로 납부하는 금액은 작년 금액의 1.5배만 납부하면 됨(보유세 상한제도의 적용) 예) 만약 작년에 재산+종토세를 100만원 납부한 주택의 소유자가 올해 종부세가 200만원이 나왔다면 200만원을 납부하는 것이 아님. 작년 100만원의 50% 이상이 상한선이기 때문에 총 150만원만 납부하면 됨. ◇취득·등록세 세율인하에 따른 증감폭 (단위: 원) *현행 취득·등록세율은 취득가액의 5.8%과 부과됨(취득세와 농특세가 2.2%+등록세와 교육세가 3.6%)되나 등록세율이 2%로 인하됨에 따라 전체 취득·등록세율이 4.6%로 낮아짐.