재개발 공공성 강화..투명성 확보될까?

[이데일리 윤진섭기자] 서울시 주거환경개선대책 자문단이 10일 내놓은 정비사업 절차 혁신안은 재개발·재건축 사업의 절차를 보다 투명하게 진행하겠다는 게 핵심이다.

이를 위해 재개발·재건축 등 모든 사업장에 SH공사·대한주택공사 등 공공기관이 공공관리자로 나서는 것을 의무화했다.

공공관리자란 재개발·재건축 예정구역 지정 등 사업 초기부터 시공사 선정이 이뤄지는 사업시행인가 때까지 모든 사업을 관리하는 것을 의미한다. 전체 사업을 관리한다는 점에서 공공관리자의 역할은 PM(사업 관리)과 흡사하다.

◇ 공공관리자, PM(사업관리) 역할

지금도 일부 재개발 사업장은 대한주택공사가 조합원들의 선택을 받아 사업관리를 맡고 있다. 하지만 앞으로는 구청장이 나서 공공관리자를 선정하게 된다.
 
공공관리자의 역할 중 가장 중요한 부분은 정비업체 , 설계업체, 시공사 선정 등을 투명하게 관리한다는 점이다.

서울시 관계자는 "정비업체 선정이 막대한 이권 사업으로 부각되면서 뇌물, 청탁 등 비합리적으로 결정되는 경우가 많다"며 "공공관리자가 들어설 경우 모든 과정을 공개하고, 비용도 공공이 부담함으로써 업체 선정과정에서 불거질 수 있는 혼탁을 크게 줄일 수 있다"고 말했다.

또 그는 "공공관리자는 모든 조합의 정보를 공개함으로써 시공사 선정 과정 등에서 내용도 알지 못하고 서면 동의 해주는 일은 발생하지 않을 것"이라며 "전자 투표제 도입 등을 통해 조합원들의 의견이 제대로 전달될 수 있도록 할 것"이라고 덧붙였다.
 
◇ 조합운영비 등 공적 자금 조달

하지만 이번 공공관리자의 경우 조합 운영비, 이주비 등을 직접 조달한다는 점에서 기존 PM과는 차이가 있다. 일반적으로 재개발·재건축 조합은 추진위원회 단계에서부터 시공을 하려는 건설사로부터 조합 운영비, 업무 추진비, 이주비 등을 받아 사용해 왔다.

이는 사업 추진을 위해 자금이 필요한 조합과 사업권을 따내기 위한 건설사의 이해관계가 맞아 떨어지면서 생긴 관례다. 그러나 자금을 매개로 조합과 특정 시공사가 유착돼 시공사 선정 때마다 지지파와 반대파가 충돌하는 모습을 보였다.

결국 조합운영에 대한 모든 비용을 공공기금에서 조달함으로써 이 같은 병폐의 고리를 끊겠다는 게 서울시의 복안이다.
 
◇ 사업 빨라질 것 vs 건설사 도급사 전락

이 같은 서울시의 제도 개선에 대해 민간 건설사들은 긍정·부정적 요인이 있다며 반신반의하고 있다.

SH공사 등 공공기관이 관리자 역할만 할 뿐 직접 시공에 나서거나 시공사를 선정하지 않는다는 점에서 민간 건설사의 입지는 종전과 크게 달라지지 않는다. 오히려 건설사가 그동안 맡아왔던 인·허가, 조합원 동의서 받기 등을 공공관리자가 맡는다는 점에서 사업 투명성 확보는 물론 추진이 더 빨라질 수 있다는 의견도 있다.

A건설사 관계자는 "공기업이 사업관리에 나서 시공사 선정 등을 투명하게 진행한다면 선투자비 등 각종 비용을 줄일 수 있다는 점에서 긍정적 요인으로 작용할 수 있다"고 말했다.

반면 SH공사 등 공기업이 사업 관리를 빌미로 시행까지 맡게될 수 있다는 점에서 반발하는 목소리도 높다.

B건설사 관계자는 "서울시 제도 개선방안대로라면 SH공사 등 공기업은 사업 관리를 맡지만 조합이 요청할 경우 사업시행까지 할 수 있다"며 "SH공사 등 공기업이 시행권을 확보하면 건설사들은 단순 시공자로 전락할 수 밖에 없어 최저가 입찰 등으로 사업자를 선정할 경우 수익성 하락은 불 보듯 뻔하다"고 말했다.