상한제 지역 확정, 첫 적용 단지는 어디?

서울 영등포구 여의도동 옛 MBC 사옥 철거 현장. 이 부지에는 최고 49층 높이의 주상복합건물이 들어설 예정이다. 지난 2005년 이후 14년만에 공급되는 새 아파트다.(GS건설 제공)

[이데일리 김기덕 정두리 기자] 민간택지 분양가상한제(이하 분양가상한제) 적용 대상 지역이 확정되면서 규제를 적용받는 첫 단지가 어디가 될지 관심이 쏠린다. 건설 및 부동산 업계에서는 가장 유력한 규제 적용 단지로 일반사업장은 영등포구 ‘브라이튼여의도’, 재건축 등 정비사업 중에는 강남구 개포동 ‘개포주공 1단지’ 등을 거론하고 있다.

◇상한제 8개구서 10곳 분양 앞둬

국토부는 지난 6일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 서울 총 8개 구에서 27개 동을 적용지역으로 지정했다. 지난 8월 12일 상한제 적용기준 개선안을 발표한 지 약 3개월 만이다. 재건축·재개발 등 정비사업 단지는 규제 유예기간이 끝나는 내년 4월 29일 이후 분양가상한제 적용단지가 나올 예정이지만 일반 사업장은 오는 8일 이후 입주자 모집공고를 하면 바로 상한제 적용을 받는다.

세부적으로 보면 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 45개 동 중에서는 총 22개 동이 지정됐으며 당초 예상하던 마포구(1개동), 용산구(2개동), 성동구(1개동)에서도 지정 동이 나왔다. 영등포도 1개동이 포함된 데 반해 이들과 함께 거론됐던 동작구, 서대문구, 양천구 목동과 경기도의 과천, 광명, 성남, 분당 등과 같은 지역은 이번 지정에서 빠졌다. 국토부 관계자는 “과천과 목동 등은 해당 지역 내 추진 중인 재건축 사업이 초기 단계로 분양이 가시화되지 않아 제외했다”고 설명했다.

상한제 적용 지역 8개 구에서 분양을 준비 중인 단지는 10곳으로 추산된다. 먼저 11월 중 분양을 앞둔 △르엘 대치 △르엘 신반포 센트럴 △신길 더샵 프레스티지 △효창 파크뷰 데시앙과 분양 시기가 미정인 △아현2구역 △힐스테이트 천호역 젠트리스 △브라이튼 여의도 △대치1지구(일반) △개포주공4단지 △천호 중흥S-클래스 등이다. 이 중 브라인트여의도가 비정비사업단지기 때문에 분양을 하면 상한제 적용을 받는다.

서울 여의도 옛 MBC부지에 들어선 브라이튼 여의도는 지난 8월 오피스텔을 완판하고 아파트(454가구) 분양을 앞두고 있다. 오피스텔과 함께 아파트 분양을 동시 진행하려고 했지만 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양가 기준과 의견이 엇갈리면서 현재까지 분양이 늦어지고 있다. 브라이튼 여의도는 분양가를 3.3㎡당 4000만원 이상을 책정했으나 허그는 분양 보증을 해주지 않을 방침이다. 이 단지는 반경 1km엔 최근 분양한 아파트뿐만 아니라 준공 10년 이내 아파트도 없어 영등포 기준으로 분양가가 책정될 시 3.3㎡당 2200만원까지 떨어진다. 시행사 관계자는 “후분양을 할지 임대 후 분양을 할지 검토하고 있다“고 말했다.

◇개포1단지·둔촌주공 등 분양일정 조율

관리처분을 받은 아현2구역, 힐스테이트 천호역 젠트리스, 개포주공4단지 등은 내년 4월 29일 이전엔 분양이 가능할 것으로 예상된다. 다만 현재까지 관리처분인가를 받았다고 하더라도 이주및 철거가 지연되거나 입주자모집공고 신청이 늦어질 수도 있어 에 상한제 적용에서 제외된다고 예단하기 어려운 단지도 생길 수 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “분양가 상한제가 지정된 28개 동을 면밀하게 들여다보면 개포주공 1단지는 사실상 적용을 피하긴 어렵다고 봐야한다”면서 “철거·이주 단계로 봤을 때 물리적으로 시간이 빠듯해 분양을 언제할지 가늠할 수 없는 부분”이라고 말했다.

권 팀장은 “둔촌주공은 올해 분양 자체가 물 건너갔기 때문에 내년 4월 이전에 모집공고승인이 나야 상한제를 피할 수 있는 상황”이라면서 “상한제 적용을 받지 않더라도 분양가 자체가 시장 상황과 괴리가 커 임대 분양을 해야 한다는 이야기가 나올 정도”라고 설명했다.

지난 7월 국토부가 분양가상한제를 언급한 이후 서울 부동산시장은 매물이 줄어들고 가격이 오르는 지역들이 증가하는 추세다. 부동산114에 따르면 7월 서울 아파트 평균 매매가 변동률은 0.72%, 8월 0.68%, 9월 0.34%를 기록했다. 반면 7월 이전 가장 월간 상승률이 높았던 때는 6월로 0.59% 였으며 5월도 0.38% 상승률을 기록해 상반기에 비해 상한제 도입 언급 이후에 매매가 상승률이 높게 나타났다.

이런 상황에서 분양시장에 대한 수요자들의 관심은 더욱 커지고 있다. 앞으로 주택 공급 감소가 불가피한데다 주변 시세보다 저렴한 단지가 나오고 있어 청약시장 분위기는 달아오르는 상황이다. 지난 7월 이후 분양한 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’(203.75대 1), ‘래미안라클래시’(115.09대 1), ‘마곡센트레빌’(102.59대 1) 등은 모두 100대 1 이상의 높은 청약경쟁률을 기록하기도 했다.

이 때문에 분양가상한제 시행 후로도 집값은 계속 오를 것이라는 상승론에 힘이 실리고 있다. 양지영 R&C 연구소장은 ”상한제를 동 단위로 지정하라면 옆동 집값이 오르는 풍선효과가 나타날 수 있다“며 ”장기적으로는 정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족에 따른 집값 상승이 나타날 수 있다“고 말했다.