강남권 재건축단지, 대거 리모델링 택할 듯

[edaily 윤진섭기자] 사면초과에 빠졌던 아파트 리모델링 시장이 급물살을 탈 전망이다. 4일 건설교통부는 리모델링 증축 가능범위를 당초 전용면적의 20% 이내로 제한했던 것을 30% 이내로 완화하고 증축이 가능한 최대 범위를 25㎡(7.56평)에서 30㎡(9.0평) 이내로 조정했다. 그러나 보다 관심을 끄는 것은 안전진단을 받아 재건축을 추진 중인 단지의 경우 다시 안전진단을 받아 리모델링 추진이 가능토록 했다는 점이다. 이는 그동안 용적률 규제와 개발이익환수, 후분양 등 규제로 갈 곳을 잃은 재건축 추진 단지들에게도 리모델링 길을 터줬다는 점에서 의미가 크다. 실상 이번 조치에 따라 은마아파트, 반포고밀도 지구 등 강남권 중층 아파트의 경우 안전진단을 다시 받을 경우 리모델링으로 전환이 가능해 향후 이 같은 상황에 놓인 재건축 추진 단지의 리모델링 전환도 가능할 전망이다. ◇재건축 추진 단지, 리모델링 전환 가능 당초 정부는 안전진단 때 재건축 판정을 받은 단지의 경우 리모델링 전환을 불허한다는 방침을 고수했다. 그러나 업계에서 과거 도시 및 주거환경정비법 시행 전에는 안전진단 기준이 모호한 상황에서 재건축 판정을 받은 단지가 많다며, 정부의 이 같은 조치에 반발했다. 실상 지난해 도시 및 주거환경정비법 시행 전에는 안전진단 기준이 불확실해 구조안전 위험보다 시설 낙후 등의 이유로 안전진단을 통과한 단지들이 적지 않았다. 그러나 정부가 이미 재건축 판정을 받았더라도 안전진단 때 구조 문제로 D, E급을 받은 곳이 아니면 새로 안전진단을 받아 리모델링을 할 수 있도록 제도를 변경함에 따라 강남권을 비롯해 재건축 단지의 리모델링 전환이 봇물을 이룰 전망이다. ◇용적률 200% 내외 단지 리모델링 주류될 듯 증축 범위를 당초 예상했던 것보다 넓혀줌으로써 리모델링 후 차익이 보장돼 리모델링이 재건축 대안으로 자리 잡을 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 이번 증축범위를 일반 아파트에 적용할 경우 27평형은 전용면적 6평 ▲ 35평형은 8평 ▲ 45평형 이상은 9평까지 추가로 지을 수 있게 됐다. 업계 관계자는 "업계가 요구한 증축범위가 전용면적 12평이었지만 이번 정부의 이번 완화내용은 9평으로 다소 줄었을 뿐 나머지 건의사항들은 대부분 수용됐다"며 "이 정도 증축 범위라면 충분히 수익성을 낼 수 있는 조건"이라고 전망했다. 건설업계에선 이번 정부의 결정에 따라 우선 개발이익환수제와 후분양 제도로 사업 추진에 난항을 겪던 강남권 재건축 단지의 대거 리모델링 전환이 가능할 것으로 내다보고 있다. 특히 용적률(대지면적 대비 건물 전체 바닥면적 비율)이 200%에 육박하는 단지들이 대부분 리모델링에 뛰어들 것으로 내다보고 있다. 이들 단지는 재건축 때 최고 높은 용적률 (250%, 3종 주거지)이 허용되더라도 수익을 맞출 수 없지만 리모델링으론 공사비용 이상 재산증식을 기대할 수 있어서다. LG건설(006360) 정재희 과장은 “200% 내외의 용적률을 갖춘 강남권 재건축 단지 중 구조문제가 아닌 기타 이유로 안전진단을 통과한 단지의 대거 리모델링 전환이 예상된다”며 “아울러 이번 정부의 조치로 비 강남권, 지방의 재건축 단지도 수익성을 전제로 리모델링 가능해져, 리모델링 확산의 시금석이 될 것”이라고 말했다. ◇대형평형 불이익, 주민간 이견 예상 하지만 일부에선 증축범위를 두고 중소평형에 비해 대형평형이 불이익을 받을 수밖에 없어 대형평형 구성이 많은 단지의 경우 여전히 사업추진에 어려움이 있을 것이라고 지적하고 있다. 정부안대로라면 40평형대 미만은 허용 범위는 9평까지 최대한 증축이 가능하다. 그러나 40평을 넘는 아파트는 평수 제한에 걸려, 리모델링 효과가 중소형에 비해 크지 않다. 실제로 35평형은 증축면적과 평수 기준을 모두 충족시킨 8평까지 늘려 지을 수 있지만 45평형은 면적기준으로 10평까지 늘릴 수 있으나 평수 기준(9평)에 걸려 9평까지만 고쳐 지을 수 있다. 이런 이유로 54평형도 면적기준 증축범위(12평)보다 3평, 60평형도 면적기준 증축범위(14평)보다 5평이 작은 9평까지 밖에 증축이 허용되지 않는다. 양영규 쌍용건설(012650) 리모델링팀 과장은 "중소평형의 경우 리모델링을 통해 증축범위인 9평의 혜택을 누릴 수 있는 반면, 대형평형의 경우 늘어나는 평형규모가 중소평형에 비해 제한돼 주민들이 상대적인 불이익에 대한 문제제기를 할 가능성이 높다"고 말했다.