월 1000만원 이상 초고가 월세 늘어난 이유는[부동산포커스]

[이데일리 오희나 기자] 부동산 거래절벽이 이어지는 가운데에서도 서울 월세 시장에서는 월 1000만원 이상 초고가 월세가 늘어난 것으로 나타났다. 전셋값은 내려가는 데 월세는 오르는 ‘전세의 월세화’가 가속화하면서 나타나는 이상 현상이다. 특히 초고가 월세를 주도하는 지역은 서울 강남과 용산, 성수 등으로 이들 지역에서 월 1000만원 이상 초고가 월세가 증가하고 있다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.

방배 신구레베빌14차 244㎡, 월세 1400만원에 거래

28일 부동산업계와 부동산R114 등에 따르면 지난 23일 기준 올해 아파트 월세 1000만원 이상 거래는 총 128건으로 나타났다. 월 1000만원 이상 월세는 지난 2020년 처음 등장했다. 2020년 1건에서 지난해 71건으로 급증하더니 올해도 두 배 가까이 늘었다. 주로 강남권이나 한남동, 성수동, 청담동 등 초고가 주택이 밀집한 지역에서 나타났다. 초고가 월세가 증가하는 이유는 결국 집값 급등에 따른 전셋값 급등과 금리 인상으로 대출이자 부담이 커지면서 월세를 더 선호하는 ‘전세의 월세화’ 현상 때문이다. 집값이 급상승하면서 전셋값도 같이 오르자 올려줘야 할 차액을 월세로 전환하려는 사람이 증가한 것이다.

여기에 시중은행 대출금리가 상승하면서 전세를 월세로 전환하는 비율인 전·월세전환율이 지난 7월말 기준 4.9%로 전세대출 금리보다 낮아진 것도 원인으로 꼽힌다. 기준 금리가 더 오를 가능성이 큰데 월세는 계약기간 동안 고정된다는 점도 초고가 월세를 부추긴 것으로 보인다.

실제로 금리 인상이 가파르게 오르기 시작한 이후 보증금을 대폭 낮추고 월세를 올리는 경우도 많았다. 올해 월세 1000만원 이상 거래 가운데 보증금 10억원이 넘는 계약은 전체 128건중 18건에 불과했다. 실제로 서초구 방배 신구레베빌14차 전용면적 244㎡는 보증금 없이 월세 1400만원에 거래됐다. 서초구 반포 엘리제빌 전용 192㎡는 보증금 1300만원, 월세1300만원에 거래됐다. 용산 이촌동 래미안첼리투스 124㎡는 보증금 2억원 월세 1200만원에, 성동구 성수동 트리마제 84㎡는 보증금 3억원 월세 1000만원에 계약이 이뤄졌다.

가파른 금리 인상·경기침체 우려 덮치며 월세 선호↑

대출 이자와 세금 부담 등으로 고정 임대수입을 원하는 집주인과 높은 전셋값·이자 부담보다 월세를 선호하는 임차인의 수요가 맞아떨어진 결과다. 여기에 금리 인상이 가파르고 경기 침체 우려까지 이어지면서 무리해서 집을 사기보다는 임차하려는 수요가 커진 것으로 풀이된다. 서울의 아파트 월세 거래 건수가 증가한 것이 이를 방증한다. 지난 2020년 월세 거래는 6만1414건으로 전세 13만5222건 대비 절반에 그쳤지만 지난해에는 월세 8만715건, 전세 12만9604건을, 올해는 6만3999건(23일 기준), 전세 9만3315건으로 대폭 증가했다. 전·월세거래에서 월세가 차지하는 비중도 40%를 넘어섰다.

전문가들은 기준 금리 인상 기조가 이어지면서 전세와 월세를 비교해 상대적으로 유리한 월세에 수요가 몰리고 있다고 분석했다.

여경희 부동산R114연구원은 “전세의 월세화가 가속화하면서 집값이 비싼 지역에서 높은 가격으로 월세로 전환하는 경우가 늘고 있다”며 “집값 하락 전망이 나오자 깡통전세 우려, 높은 전셋값, 대출 이자 부담 등이 복합적으로 작용하면서 월세를 찾는 수요가 많아지다 보니 월세 가격도 상승 추세를 보이고 있다”고 말했다.

다만 전셋값이 하향 안정화 추세를 보이고 있어 월세가 지속적으로 오르지는 않으리라 전망했다. 여 연구원은 “수요자가 전·월세전환율에 따라 유리한 선택을 하기 때문에 전셋값이 월세의 상한선으로 작용할 것”이라며 “전셋값이 약세를 보이고 있기 때문에 월세도 지속적으로 오르기보다는 어느 시점이 오면 하향 안정화할 것”이라고 말했다.