[8·28 전·월세대책]연 1%대 모기지로 전세수요 매매로 돌린다‥핵심은 매매 활성화

[이데일리 김동욱 기자]정부가 28일 발표한 전·월세 대책은 이름만 전·월세 대책일 뿐 사실상 매매시장 활성화에 초점이 맞춰져 있다.

물론 월세 소득공제 확대와 저소득 전세자금 대출 요건 완화 등 서민·중산층의 전·월세 부담 완화 조치도 포함돼 있지만 주택 거래를 늘리기 위한 방안을 더 비중 있게 다뤘다. 연 1%대 모기지 도입과 취득세율 인하, 취득세 다주택자 차등 부과 폐지 등이 대표적이다. 최근 과열 양상을 보이고 있는 전세시장 안정화를 위한 해법을 정부는 거래 활성화에서 찾은 것이다. 주택 거래를 늘려 전세 수요를 매매 수요로 돌리면 전세난은 물론 거래 침체에 따른 각종 부작용도 막을 수 있다고 판단한 때문이다.

정부는 다주택자 양도세 중과 폐지와 수직증축 리모델링 허용 등 4·1 부동산대책 때 발표된 규제 완화안도 연내 국회와 적극적으로 협의해 신속히 처리한다는 방침이다. 도태호 국토부 주택토지실장은 “이번 대책은 관계부처 간 협업을 통해 세제·금융지원 등을 망라한 정책 패키지”라며 “주택시장 정상화를 통한 전세 수요의 매매 수요 전환, 전·월세 지원 확대 등 ‘투 트랙’으로 접근한 것이 이번 대책의 특징”이라고 설명했다.

연 1% 모기지 도입‥ 전·월세 비용보다 저렴

이번 대책의 가장 핵심은 연 1%대의 모기지 상품 도입이다. 수익 공유형과 손익 공유형 등 두 가지다. 이름 그대로 집을 팔 때 매매 차익 및 손해를 주택 구입자금을 지원한 주택기금과 공유하는 것이 특징이다. 주택기금으로서는 연 1%대의 이자 수익 외에도 추가 수익을 얻을 수 있어 기금의 재정 안정성을 유지하면서 동시에 집값 하락에 따른 손해도 함께 공유하기 때문에 주택 구입자의 부담을 덜 수 있다는 게 장점이다. 장우철 주택기금과장은 “주택기금이 집값 하락의 위험을 공유한다는 점에서 기존 주택담보대출과는 근본적으로 차이가 있다”며 “실수요자는 대출 부담을 최소화하면서 내집 마련에 나설 수 있다”고 설명했다.

수익공유형은 목돈이 없는 사회초년생을 타깃으로 한 상품이다. 집값의 70%(최대 2억원)까지 연 1.5% 금리로 대출받을 수 있다. 대출기간은 20년으로 원리금 분할상환 방식이 적용된다. 20년 만기 때나 집을 구매한 지 3년 이후 집을 팔 때 매각 이익의 일부를 주택기금이 걷어간다. 다만 집값 하락 시에는 손익공유형과 달리 기금이 하락분에 대해 책임지지 않는다. 가령 2억원짜리 주택을 1억4000만원(집값의 70%) 대출받아 20년 만기 때 3억원에 판다고 가정할 때 시세 차익 1억원 중 일부가 기금에 귀속된다. 기금 귀속분은 시세 차익 중 기금이 기여한 비율(대출 평균 잔액이 차지하는 비율)만큼만 해당된다. 이 경우 대출 평균 잔액(대출액 1억4000만원/20년)은 7000만원이며, 대출 평잔 비율(1억4000만원/7000만원)은 35%다. 1억원 중 35%(3500만원)가 기금 몫이라는 얘기다. 대신 정부는 서민 지원제도인 점을 감안해 기금의 최대 수익률을 연 5% 안팎으로 제한키로 했다.

손익공유형은 집값의 40%(최대 2억원)까지 기금으로부터 지분성격의 자금을 받는 것이다. 주택 구매자는 지분 40%에 해당하는 임대료(초기 5년 연 1%, 6년차부터 2%)를 내면 된다. 20년 만기 일시상환 상품으로 20년 동안 지분에 대한 임대료만 내고 만기 때 지분 전액을 상환한다. 이 상품은 전세금 등 목돈이 있는 무주택자가 이용하기 적당하다. 시세 차익 및 손해를 기금이 모두 공유한다. 가령 2억원짜리 주택을 40%(8000만원) 지분 지원을 받아 집을 샀는데 20년 뒤 1억5000만원으로 집값이 떨어진 경우를 가정하면 기금은 지분(40%)만큼 책임을 진다. 하락분 5000만원 중 40%(2000만원)는 기금이 책임을 떠안고 나머지 3000만원만 주택 구매자가 상환하면 된다.

이 모기지 상품을 이용하면 전세보다 더 저렴한 비용으로 내집 마련이 가능하다는 게 정부 설명이다. 가령 매매가격이 2억5000만원, 전셋값이 1억7000만원, 월셋값이 보증금 3000만원에 월 70만원으로 책정된 아파트를 8000만원의 자기자본을 가진 수요자가 수익공유형으로 구입하면 연간 주거비용은 447만원이다. 그러나 전세(연 4.5%)로 살면 연간 616만원, 월세는 787만원이 들어가 수익공유형으로 집을 사는 게 전세로 살 때보다 179만원을 아낄 수 있다는 것이다.

◇ 저소득 전세자금 대출 요건 완화

정부는 서민·중산층의 전·월세 부담 완화를 위한 방안도 내놨다. 저소득층 월세 부담 완화를 위한 집세 일부는 정부가 대주는 주택 바우처는 내년 중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행할 예정이다.

당장 주택기금에서 지원하는 저소득 전세자금 대출 지원 요건이 완화된다. 수도권 과밀억제권역의 경우 보증 한도가 기존 1억원에서 1억2000만원으로 늘어난다. 대출 한도도 최대 5600만원에서 8400만원으로 확대된다. 월세 사는 세입자를 위한 소득공제 한도 역시 기존 300만원에서 500만원으로 늘어난다.

임차인을 보호하기 위한 방안도 마련됐다. 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액을 확대해 전·월세 보증금을 떼일 위험을 줄이겠다는 취지다. 정부는 내달 중 지역별 대상금액 등을 확정해 시행령 개정을 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획이다.

임대주택 공급 물량도 늘리기로 했다. LH(한국토지주택공사)가 보유 중인 준공후 미분양주택 2000가구를 내달부터 임대주택으로 활용하고, 민간 임대사업자의 주택 구입자금 지원금리를 현재 5%에서 2.7~3%로 낮춰 민간 임대시장을 활성화하기로 한 것이다. 다만 임대주택 공급을 늘리는 데는 시간이 걸리는 만큼 당장 가을 전세난을 막기에는 역부족이란 시각이 지배적이다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 “매매 활성화를 통해 전세 수요를 매매 수요로 돌리는 건 바람직한 방향이지만 취득세 감면 등의 시행 시기가 명확하게 정해지지 않아 거래 공백 현상이 우려된다”며 “주택 바우처 등도 내년에 시행돼 당장 전·월세 시장 안정화를 기대하기는 어려운 상황”이라고 말했다.