다시 짜는 판교청약전략

[edaily 윤진섭기자] 29일 건설교통부가 발표한 주택법 하위 법령은 판교신도시의 과열을 겨냥한 판교 투기방지대책이나 다름없다. 이번 법안의 특징은 무주택 우선 순위자들의 청약자격과 재당첨, 전매금지 기간을 대폭 강화한 것. 이에 따라 판교를 기다리는 청약통장 통장 활용의 전략 수정이 불가피해졌다. 특히 당첨 사실을 판정하는 기간이 과거 5년에서 10년으로 확대된 만큼 이에 따른 시장 판도 변화가 불가피하다는 게 업계의 시각이다. 내집마련정보사가 제시하는 분양가 상한제에 따른 판교 청약전략을 살펴본다. 이번 건교부의 개정 주택법의 핵심은 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해 40세 이상 10년 무주택자에게 공급물량의 40%를 우선 공급한다는 것이다. 또 35%는 35세가 넘은 5년 이상 무주택 가구주에게 배정한다. 오랫동안 집이 없는 청약통장 가입자에게 당첨기회를 더 주는 것이다. 또 하나 포인트는 재당첨 금지기간이 강화된다는 점이다. 판교의 경우 앞으로 10년간은 수도권 과열지구에서 분양하는 아파트에 1순위 청약을 할 수 없다. 뿐만 아니라 과거 10년 동안 당첨 사실이 있을 경우 판교 신도시에선 1순위 청약이 불가능하다. 이 같은 상황에서 기본 청약 전략은 다음과 같다. 우선 전용면적 25.7평 이하는 무주택 1순위자들의 청약의 장이 될 것으로 보이므로, 장기 무주택실수요자들은 이번 기회를 놓쳐선 안된다. 반면 무주택 1순위자가 아니라면 예치금을 늘려 102㎡(30.8평)이하, 102㎡(30.8평)초과~135㎡(40.8평)이하, 135㎡(40.8평)초과 청약예금으로 평형을 변경하는 것이 당첨확률을 높이는 방법이다. ◇무주택우선 1순위 세대주 무주택실수요자들은 과거 투기과열지구와 달리 세대주의 나이와 무주택기간에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다. 이는 분양가 상한제 주택을 현행 투기과열지구에서와 같이 75%를 무주택자에게 우선 청약할 기회를 주되, 전체의 40%는 40세 이상으로 10년 이상 무주택세대주에게 최우선으로 청약 기회를 부여하기 때문이다. 실례로 성남 우선 공급 대상자로 40세 이상의 10년 이상 무주택 세대주에게는 총 6번의 판교 당첨 기회가 주어진다. 물론 서울 및 수도권 지역 내 40세 이상의 10년 이상 무주택 세대주의 경우 청약 기회가 3번이다. 그러나 이 경우 반드시 살펴봐야 할 것이 당첨 경력이다. 만약 세대원 중 당첨 사실이 있는 자녀 또는 부모, 형제가 있다면, 무주택 우선 공급 자격은 없어진다. 이 경우 세대분리를 시켜, 청약자격을 부활시키는 게 중요하다. 그리고 무주택세대주면서 전용면적 102㎡ 초과에 해당되는 청약예금통장을 가지고 있다면 청약예금을 최초모집공고일전까지만 전용면적 102㎡ 이하인 청약예금으로 변경하는 것도 고려해 봄직하다. 이 경우 바로 85㎡ 이하에 해당되는 아파트에 청약이 가능하므로 무주택우선순위 혜택을 볼 수도 있다. 재당첨금지기간이 1~2년 남아있는 8~9년차 무주택세대주는, 무조건 예치금 증액을 통한 평형 변경을 꾀하는 것보다는 1~2년 모자란 기간을 채워 2006~2008년 공급될 물량을 노려보는 것도 방법이다. 그밖에 위 조건에 해당되는 지방거주 무주택세대주들도, 최초 모집공고일전일까지만 수도권으로 주소를 옮기면 청약이 가능하므로 이에 대한 전략을 짤 필요가 있다. ◇일반 1순위 당첨 경력 기간이 5년에서 10년으로 늘어난 만큼 이에 따른 수요자들의 불만이 클 전망이다. 일단 10년 내 당첨 경력이 있다면 1순위 자격을 활용할 수 없기 때문에 이 경우 채권 입찰제 아파트인 중, 대형 평형으로 전환하는 것이 유리하다. 다만, 지금 평형을 늘려 큰 평형으로 변경하는 경우 1년이 지난 후에 변경한 평형의 청약이 가능해지므로, 내년 시범단지는 청약은 사실상 힘들다. 그러나 2008년까지 공급물량이 대기해 있기 때문에 장기적인 안목에선 변경하는 것이 좋다. 다만 평형변경은 2년에 한번만 변경이 가능하므로 평형 변경시 신중히 해야 한다. 또 공공택지에 대한 개발이익 환수를 위해 25.7평 초과 주택용지는 채권매입의 상한이 없는 완전경쟁입찰방식으로 공급되므로, 분양가 부담이 크다는 사실도 명심해야한다. ◇2~3순위 수요자 판교 청약 자격이 갖춰지지 않았거나, 당첨 확률이 낮은 통장 가입자들은 막연히 판교를 꿈꾸기보다는 현실적인 대안을 마련해야 한다. 2~3순위자들은 판교에 꾸준히 청약해보면서, 차선책으로 후광효과가 기대되는 판교인근의 신봉·동천·성복지구의 아파트를 선점하는 것도 좋다. 서울 동시분양에서 공급되는 역세권 대단지, 수도권 택지지구, 그린벨트 해제지역에서 공급되는 주공아파트 등은 여전히 관심을 가져야 할 청약 지역이다.