왜 상업용 오피스텔까지 DSR 개정됐나

[이데일리 노희준 기자] 예상과 달리 주거용 오피스텔뿐만 아니라 상업용 오피스텔까지 포함해 전체 오피스텔 담보 대출 규제(DSR, 총부채원리금상환비율)가 완화된 배경에 관심이 쏠리고 있다. 금융당국은 법적 개념이 아닌 주거용과 상업용 오피스텔 구분이 현실적으로 어려운 데다 전체 오피스텔 담보 대출 규모도 크지 않아 구별 실익이 적다고 했다.

오피스텔 매매가격지수, 보라=서울, 분홍=전체 (자료=KB부동산)

7일 금융당국에 따르면, 오는 24일부터 주거용·업무용 오피스텔 담보 대출을 더 빌릴 수 있게 된다. 현재 실제 상환방식과 무관하게 8년으로 규정돼 있는 주거용 오피스텔의 DSR 원금 산정 방식을 주담대 방식을 준용해서 바꾸기로 했다. 과거와 달리 분할상환 비중이 31.5%로 높고, 분할상환 시 평균 약정만기도 18.0년으로 길어진 현재 오피스텔 담보대출 상환행태를 감안한 것이다.

눈에 띄는 대목은 규제 완화책 내용은 앞서 이데일리가 지난달 30일 보도([단독]아파텔, ‘DSR 상환기간 8년’ 대못 뽑힌다...“대출 더 빌려”)한 대로 나왔지만, 규제 완화 대상이 주거용 오피스텔에서 상업용 오피스텔까지 전체 오피스텔로 확대됐다는 점이다. 앞서 오피스텔 DSR 산정식 개정 요구는 주거용 오피스텔을 대상으로 주로 제기돼 왔다.

당국은 우선 주거용과 상업용 구분이 현실적으로 불가능하다고 설명한다. ‘주거용 오피스텔’이나 ‘아파텔’이라는 개념 자체가 법적 개념이 아닌 데다 실무적으로도 둘을 발라내고 입증할 방안이 마땅치 않다는 지적이다. 금융당국 관계자는 “오피스텔은 입주전까지 업무용인지 주거용인지 구분할 방법이 없다”며 “과거에 주거용으로 사용해왔는지, 현재 주거용으로 사용하는지도 확인하기 어려워 금융기관에서 이를 가르고 사후적으로 확인해야 한다면 엄청난 행정비용이 발생할 것”이라고 했다.

또한 가계부채 차원에서도 오피스텔 담보 대출 전체 규모가 크지 않아 둘을 엄청난 행정비용을 통해 가를 실익도 크지 않다는 지적이다. 한국은행에 따르면, 지난해 말 가계대출은 1750조원 수준인데, 전체 오피스텔 담보 대출 규모는 50조원도 안되는 수십조원 수준으로 알려졌다. 전체 가계대출 중 주택담보대출이 1015조원으로 58%를 차지한다. 그외 기타대출도 대부분 신용대출이 상당 부분이다. 주거용 및 업무용 오피스텔 담보 대출은 구분 자제가 안돼 관련 대출 통계 자체가 따로 관리돼 오지도 않았다.

다만, 주거용이 아닌 상업용 오피스텔 전체가 DSR 합리화 대상에 포함된 반면 상가와 토지 등 오피스텔 외 비주택 담보대출은 여전히 ‘8년 의제’에 갇혀 있어 형평성 문제가 제기될 수 있는 상황이다. “상가 담보대출도 DSR 산정식을 바꿔달라”는 요구가 나올 수 있는 대목이다.

이에 대해 금융당국 관계자는 “이번 정책의 최종 목적은 실거주 주거용 오피스텔과 관련한 서민이나 청년 주거 애로를 해소하는 것이며 분할상환하는 경우에만 혜택을 주고 있다”면서 “오피스텔 담보 대출은 다른 비주택 담보 대출과 다르게 만기나 분할상환 비중이 주택과 비슷하지만, 다른 비주택 담보 대출은 그만큼은 많지 않다”고 했다. 오피스텔은 현재 대출 행태가 주택과 많이 유사해졌지만, 나머지는 그렇지 않다는 얘기다.