재건축·재개발 주춤?…"투자 적기일수도"[복덕방기자들]

[정비사업대해부]김제경 투미부동산컨설팅 소장
2023년 재개발·재건축 전망
"정비사업 사이클 길어…입지·사업성 옥석가려 투자나서야"
  • 등록 2023-01-05 오후 1:49:21

    수정 2023-01-05 오후 1:49:21

[이데일리 오희나 기자] 정부가 안전진단 등 정비사업 규제를 대폭 완화하면서 내년 부동산 시장 향방에 관심이 쏠리고 있다.

5일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 2023년 재개발·재건축 전망에 대해 들어봤다.

김 소장은 “부동산 시장이 침체된 상황이어서 정비사업 규제를 완화하기 좋은 시기다”면서 “지난해 하반기엔 유의미한 정비사업 규제 완화 정책들이 많았다”고 했다. 그러면서 “2023년은 재건축이 본격적으로 추진될 수 있는 해가 될 것이다. 2차 안전진단이 사실상 백지화하는 방안이 발표됐기 때문”이라며 “재건축 규제 양대 산맥이던 안전진단 완화로 신규 재건축 사업이 출발할수 있는 여건이 조성됐다”고 설명했다. 그동안 공공재개발을 시작으로 신속통합기획, 모아주택 등 재개발 사업은 꾸준히 진행됐다. 하지만 재건축 사업은 안전진단 규제로 출발 조차 못했는데 사업을 추진할수 있게 됐다는 소리다.

일각에서는 부동산 경기가 침체되면서 정비사업이 멈출수 있다는 지적이 나오고 있다. 김 소장은 정비사업은 10년 이상 걸리는 사업이기 때문에 길게 보면 지금이 ‘적기’라고 강조했다.

김 소장은 “부동산 시장이 침체되고 재건축초과이익환수제 때문에 사업이 멈출수도 있다고 지적하는데, 오히려 정비사업이기 때문에 지금 씨를 뿌려야 된다”고 했다. 이어 “경기가 침체됐기 때문에 정비사업 규제가 완화되고 있지 않나”면서 “정비사업은 안전진단 통과하고 조합설립인가까지만 해도 몇년이 걸릴 수 있다. 조합설립인가부터 완공까지 8년에서 10년은 걸리기 때문에 길게 보고 가야 한다”고 설명했다.

그러면서 “지금 고민이 되는 곳들은 당장 일반분양에 나서야 하거나 관리처분인가 전후 단계 등 몇년 안에 성과를 내야 하는 조합”이라며 “이제 초기 단계라면 아주 먼 이야기”라고 말했다.

그는 “2012년 재초환 한시 유예 당시에도 실물경제가 처참하고 암울한 상황이었다. 이후 문재인 정부가 출발하면서 2018년부터 부활했다”면서 “당시 재초환 유예의 과실을 딴 사람들은 그 이전부터 사업을 꾸준히 진행해왔던 조합들이다. 단적으로 반포 1·2·4주구는 재초환을 피했지만 반포 3주구는 재초원에 걸렸다”고 했다.

이어 “사업진행여부는 관리처분인가 전후에 결정해도 늦지 않다. 시장이 좋아지고 남들이 할때 시작하면 다시 규제가 강화될수 있다”면서 “정비사업은 사이클이 길기 때문에 나중에 장이 좋아질 때를 대비하면서 진행하는 것이 좋다”고 강조했다.

다만 정비사업지들이 모두 가기는 어렵다면서 ‘옥석가리기’에 나서야 한다는 조언이다.

김 소장은 “지금 같은 시기에는 옥석 가리기가 정말 중요하다”면서 “목동이나 올림픽선수촌 등 대지지분이 많은 저층 재건축 단지나 사업성이 높은 재개발 지역 등으로 선별해야 한다”고 말했다. 이어 “한남2구역 처럼 사업성이 안좋아도 입지가 좋은 곳들도 눈여겨봐야 한다”면서 “인서울이라도 시공사 선정에서 줄줄이 유찰되는 경우가 나오는데 입지가 좋은 곳들은 상징성이 있어 꾸준히 진행될 가능성이 높다”고 설명했다.

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