'미운오리서 백조로' 은평구 집값 훨훨, 왜?

서울 은평구 일대 전경.[사진=은평구]

[이데일리 김기덕 기자] 요즘 서울 은평구 아파트값 움직임이 심상치 않다. 서울 변두리 지역에 속해 부동산 시장 상승기에도 별다른 움직임을 보이지 않던 집값이 최근 고공행진을 하며 이달 서울 평균 상승률 보다 두배 가까이 훌쩍 뛰었다. 신분당선 연장, GTX-A 노선 등 개발 사업 가시화로 그동안 단점으로 지목됐던 교통망이 획기적으로 개선되는 데다 수색·증산뉴타운 재개발 사업이 본궤도에 오르면서 실수요자는 물론 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 특히 수년간 표류하던 수색역세권 개발 사업이 속도를 내면서 수색·증산뉴타운이 인근 마포구 상암동과 서대문구 가재울뉴타운 뛰어 넘은 ‘서북권 주거 1번지’로 떠오를 것이라는 전망도 나오고 있다.

함영진 직방 데이터랩장은 “실수요자가 많고 서울에서도 비교적 집값이 싼 은평구 일대는 바로 옆에 붙어 있는 서대문구와 마포구 지역과 ‘갭 메우기’를 하고 있는 양상”이라며 “정비사업 호재가 많고, 교통망 개선 기대감이 몰린 만큼 주택시장 규제에도 당분간 국지적인 상승세가 이어질 것으로 보인다”고 말했다.

서울 평균과 은평구 아파트값 상승률 비교.(단위:%)[출처=한국감정원]

◇이달 아파트값 0.72%↑… 서울 평균 두배

한국감정원에 따르면 서울 은평구 아파트값은 7월 한달 간 0.72% 상승했다. 같은 기간 서울 평균(0.39%)에 비해 2배 가량 높은 수준이다. 7월 셋째 주(16일 기준)와 넷째 주(23일 기준)에는 각각 0.22%, 0.24% 오르며, 서울 전체 25개 자치구 중 상승률 2위 자리를 굳건히 지켰다. 지난해 서울 평균 아파트값이 4.91% 오르는 동안, 3.02% 상승에 그치며 부진했던 것과는 영 딴 판인 모습이다.

수색·증산뉴타운 사업 기대감이 은평구 전체 집값을 끌어올리고 있는 모습이다. 은평구 수색동 일대 총 9개 구역에 1만1300여가구의 대규모 주거타운을 조성하는 이 사업은 수년간 부동산 경기 침체 등의 영향으로 사업이 지지부진했다. 하지만 지난달 김미경 은평구청장이 취임한 이후 증산5구역과 수색8구역이 연이어 사업시행인가를 받은 데 이어 수색13구역이 관리처분계획을 신청하는 등 사업에 탄력이 붙기 시작했다. 앞서 지난해 6월 롯데건설이 시공을 맡은 수색4구역(롯데캐슬 DMC더퍼스트)은 지난해 6월 가장 먼저 일반분양을 마쳤으며, 올 하반기에는 수색9구역과 증산 2구역이 분양을 앞두고 있다.

인근 S공인 관계자는 “사업 구역별 속도와 위치, 규모 등에 따라 가격 차이가 있겠지만 이 일대 조합원 입주권은 평균 3억원 안팍으로 보면 된다”며 “트리플 역세권인데다 DMC역 대로변에 붙어 있는 증산2구역 전용 84㎡형 입주권이 최근 4억2000만원 웃돈이 붙어 거래됐다”고 전했다.

증산2구역 전용면적 84㎡ 기준 조합원 분양가 5억1000만원임을 감안하면, 이 일대 30평대 아파트값은 10억원에 근접한 것이다. 이는 인근 마포구 상암동 아파트값을 뛰어넘은 수준이다. 이달 현재 상암동 3.3㎡당 평균 아파트값은 2313만원으로, 30평대 아파트는 7억~8억원 수준이다.

서울 은평구 수색역세권 일대 전경.[사진=은평구 제공]

◇수색역세권 개발 속도… 호가 뛰고 매물 자취 감춰

수색·증산뉴타운이 인기를 끄는 데는 수색역세권 복합개발 사업이 중요한 역할을 하고 있다. 서울시는 이르면 다음달 수색역세권 종합개발 구상도를 발표할 예정이다. 수색역 일대 준주거지역을 일반 상업지역으로 용도 변경해 문화·쇼핑·상업 시설이 들어올 수 있도록 하고, 경의 중앙선에 의해 단절됐던 마포구 상암 DMC와 은평구 수색재정비촉진지구를 연결할 지하차로를 신설하는 게 주된 내용이다. 서울시 관계자는 “코레일과 진행한 수색역 일대 종합개발 관련한 용역이 마무리된 만큼, 조만간 개발 계획을 내 놓을 것”이라며 “지하도로를 신설해 남북을 연결하면 은평구 지역 경제가 보다 활성화 될 것으로 보인다”고 말했다.

교통망 개선 기대감도 은평구 집값을 끌어 올리는 요인이다. 은평구는 서울에 속해 있지만 그동안 강남이나 도심 중심가로 연결되는 교통이 좋지 않아 직주근접 단지를 선호하는 직장인들에게는 큰 인기를 끌지 못하던 주거지역이었다. 하지만 최근 신분당선 서북부 연장선(서울 용산~은평뉴타운~경기 삼송지구) 예비타당성 조사 대상 사업에 포함되고, 파주에서 동탄까지 연결되는 GTX-A 노선이 연신내역 경유가 확정되면서 교통난 해소에 대한 기대감이 한껏 높아진 상황이다. 지지부진하던 서부 경전철(은평구 새절역~관악구 서울대입구) 사업의 적격성 조사 결과도 다음달 발표될 예정이다.

은평구 녹번동 G공인 관계자는 “교통망 개선 호재로 마포구와 서대문구 인접한 곳을 중심으로 아파트값이 크게 뛰고 있다”며 “녹번역과 가까운 ‘북한산 푸르지오’ 전용 84㎡형은 두달 전보다 5000만원 가량 오른 8억원에 시세를 형성하고 있지만, 집주인들이 추가 가격 상승을 노리고 매물을 내 놓고 있지 않다. 인근 서대문역에 붙어있는 ‘경희궁자이’ 아파트의 같은 평형대가 13억~14억원을 호가하고 있는 것을 감안해 최소 10억원은 받아야 한다고 생각하는 주민들이 많다”고 전했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “재개발 이슈와 교통망 개선 기대감, 인근에 비해 상대적으로 저렴한 집값에 은평구로 수요자들이 몰리고 있다”며 “다만 교통망 개발이나 재개발에는 적지 않은 시간이 걸리고, 사업이 장기화될 변수도 많은 만큼 실수요자가 아니라면 무리한 접근은 삼가해야 한다”고 말했다.