"하락 변곡점 시작…영끌족 대비하세요"[복덕방기자들]

[이데일리 오희나 기자] “서울의 아파트 가격은 40% 가까이 떨어져야 평균가격이 될 것이다.”

김기원 리치고 대표는 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 부동산 시장 하락 변곡점은 이미 시작됐다면서 이같이 전망했다.

김 대표는 “지난해 10월부터 아파트를 매도하라고 주장해왔다. 부동산 시장 분위기가 꺾였기 때문에 지금은 매도를 하려고 해도 팔리지가 않는다”면서 “그만큼 데이터가 심각한 상황”이라고 말했다.

집값 고점 인식과 더불어 대출규제, 금리인상 기조로 부동산 시장은 변곡점에 서 있는 상황이다. 최근 몇년새 급등세를 이어갔던 부동산 시장이 본격적인 하향 곡선을 그릴 것인지 여부에 시장의 눈이 쏠려 있다. 김 대표는 정부 정책에 따라 금리인상 기조와 대출 규제는 앞으로도 계속될 수밖에 없다면서 상반기는 괜찮을 수 있지만 하반기로 갈수록 상황이 심상치 않을 것이라고 내다봤다.

김 대표는 “집을 살 때 가장 중요한 지표중 하나는 주택구매력지수”라면서 “해당 지수가 현재 역사상 가장 낮은 수준이다. 서울의 집값이 역사상 가장 고평가 됐기 때문”이라고 말했다. 금리가 인상될수록 해당 지수는 더욱 악화될 것이라고 덧붙였다. 주택구매력지수는 중위소득 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입할 때 대출원리금상환액을 부담할 수 있는 능력을 보여주는 지수다. 100보다 클수록 큰 무리없이 주택을 구입할 수 있다는 의미다.

김 대표는 “국내총생산(GDP) 대비 전국의 아파트 시가총액이 9.8배 정도 고평가가 돼 있다”면서 “평균 수준까지 떨어지려면 39% 정도 하락해야 한다”고 분석했다. 이어 “시가총액의 상당수인 서울의 아파트 가격은 40% 가까이 떨어져야 한다”고 강조했다.

김 대표는 또 “통화량(M2) 대비로도 아파트 시가총액은 47% 고평가됐다”면서 “그동안 비슷하게 움직였던 두 지수가 2019년부터 크게 벌어졌다. 통화량 수준까지 오려면 32% 하락해야 한다”고 분석했다. 그러면서 “아파트 시가총액이 통화량을 밑돌 때가 매수 적기다. 10년에 한번 올까 말까한 기회인데 2004년 5월, 2013년~15년 기회가 있었다. 앞으로도 기회가 더 있을 것”이라며 실수요자들은 매수 타이밍을 기다려야 한다고 조언했다.

김 대표는 “부동산 시장이 지난 8년 동안 올랐기 때문에 ‘부동산은 오늘이 가장 싸다’라는 이야기들을 하지만 과거 데이터를 보면 그렇지 않았다”면서 “IMF 직후나 90년대 초중반 1기 신도시 입주 물량이 늘어났던 시기, 금융위기 때도 적게는 10~20% 많게는 30~40% 가량 떨어진 시기도 있었다”고 말했다.

다만 “모든 지역이 대세 하락하는 것은 아니다”면서 “서울, 인천, 일부 경기, 대구, 대전, 부산, 세종 등은 위험지역이지만 강원, 충남, 충북, 전북, 강원, 제주 등은 저평가된 지역”이라고 강조했다.

이 밖에 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있다.