건산연 "규제정책 부작용 커…분상제·재초환 폐지해야"

[이데일리 하지나 기자] 부동산시장 안정화를 위해서는 양도소득세 중과·분양가상한제·초과이익환수제 등 각종 부동산 규제를 철폐해야 한다는 주장이 제기됐다.

한국건설산업연구원은 2일 ‘주택공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집’을 통해 “규제 중심의 정책 운영은 매매·임대료 동반 상승, 지역별·상품별 풍선효과 발생, 자산 격차 확대 등의 부작용으로 이어졌다”면서 이 같이 주장했다.

서울 아파트 실거래가격지수와 종합대책 추이(단위 : %, 2017.11=100.0)자료 : 한국부동산원

건산연에 따르면 최근 4년여간 아파트 실거래가격은 전국 22.1%, 수도권 39.9%, 서울 68.3% 상승했다. 2019년 하반기부터는 안정세를 보이던 전·월세 가격마저 올랐다. 아파트 입주 물량이 감소하는 상황에서 임대차2법 시행, 전방위적 실거주 요건 강화로 임대 매물이 감소한 탓이다.

특히 국지적 규제로 지역별 풍선효과가 수도권과 지방 모두에서 나타났다. 아파트 규제가 심화되면서 연립·다세대 매매가격이 역사상 최고점을 갱신하고, 오피스텔, 생활형 숙박시설 등도 미분양이 해소되는 등 상품 부문의 풍선효과도 확인됐다. 이어 분양가 규제 정책이 수분양자에게 확정수익을 보장해줌에 따라 청약시장도 과열됐다. 2020년 하반기 서울의 청약경쟁률은 200 대 1을 넘어섰다.

이로 인해 자산 격차는 더 확대됐다는 주장이다. 허윤경 연구위원은 “서울과 경기·인천의 가격 격차 확대가 지속되면서 지역 간 자산 격차가 심화됐고, 고가 아파트의 가격 상승률이 높고 6억 미만은 상승률이 낮아 매매가액 및 규모별 가격 격차가 확대됐다”면서 “더욱이 금융규제 강화로 시장 진입이 어려워지면서 계층 간, 세대 간 격차도 확대됐다”고 지적했다.

건산연은 부동산 정책이 장기 정책 중심으로 선회하고, 과도한 규제정책은 철폐하는 것이 필요하다고 지적했다. 최근 들어 대책의 주기는 짧아지고 있지만 가격 안정 효과도 확인되지 않고 과도하고 잦은 정책 변화가 오히려 정책 신뢰를 크게 훼손하고 있다는 설명이다.

허 연구위원은 “정부의 잘못된 정책 운용은 초저금리라는 환경하에서 주택시장의 메커니즘의 이해 부족에 기인한다”면서 “특히, 가계의 거주주택 및 부동산 자산 수요, 우리나라의 특수한 매매와 임대차시장 구조, 공간과 상품 수요에 대한 고려가 부족했다”고 말했다.

그러면서 그는 △국지적 규제 폐지 △다주택자 양도세 중과 폐지 △실거주 요건 완화 △분양가상한제 폐지 △재건축초과이익 환수제도 폐지 등을 주문했다.

매매시장 정상화와 임대차시장 안정을 위해서는 다주택자에 대한 양도세 중과를 폐지해 다주택자에 대한 매도 경로를 확보해 줄 필요가 있다고 지적했다. 이어 분양가상한제와 초과이익환수제를 폐지하고 재개발·재건축 조합에 대한 법인세를 강화해 개발 이익을 환수해야 한다고 조언했다.

허 연구위원은 “코로나19의 영향으로 부동산시장도 격차 확대 등 다양한 영향을 받고 있다”면서 “장기적 관점의 주택정책과 산업의 방향성에 대한 고민도 뒤따라야 할 것”이라고 말했다.