전셋값 상승에 서울 아파트 거래 3채 중 1채 ‘갭투자'

[이데일리 박지애 기자] 지난해 불어온 고금리발 부동산 시장 침체 이후 처음으로 전셋값이 상승세로 전환한 가운데 갭투자(전세 끼고 주택 구입)가 고개를 들고 있다. 다만 이 같은 흐름은 가을 이사철을 맞아 수요가 반짝 상승한 것일 수 있어 고금리 기조가 여전한 상황에서 역전세(최초 계약했던 전세보증금보다 현재 시세가 하락)와 같은 상황이 언제든 발생할 수 있어 주의가 필요하다는 지적이 일고 있다. 일시적인 현상일 수 있어 투자 시 주의해야 한다는 것이다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

12일 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 이번 달 들어 서울에선 총 27건의 아파트 매매 거래가 발생했는데 이 중 8건이 전세를 끼고 매매를 한 갭투자였다. 아파트 매매 거래 3건 중 1건이 갭투자 거래인 셈이다. 직전 달인 8월의 서울 갭투자 비중은 전체 아파트 매매 거래량 4559건 중 192건으로 4%에 불과했다.

수도권인 경기도도 갭투자 비중이 서울만큼은 아니지만 눈에 띄게 증가하고 있다. 이번 달 경기도는 총 82건의 아파트 매매 거래가 이뤄진 것 중 8건이 갭투자로 이는 전체 거래의 9%에 해당한다. 앞서 지난달은 전체 아파트 거래 1만3036건 중 단 368건인 2%만 갭투자였던 점을 고려하면 전체 매매 거래에서 갭투자가 차지하는 비중이 상당 폭 늘어난 셈이다. 인천은 이번 달 이뤄진 매매거래 92건 중 4건인 4%가 갭투자였다. 이는 지난달 갭투자 비중이 2%에 비했던 것에 비해선 소폭 상승한 수치다.

실제 가을 이사철을 앞두고 지난달 수도권 전셋값은 지난해 5월(0.03%) 이래 처음으로 전 지역에서 상승 전환했다. 부동산R114에 따르면 8월 수도권 전셋값은 0.02% 올랐다. 특히 서울은 7월 보합(0.00%)에서 한 달 새 0.07% 올랐다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “연초 연 5~6%대였던 시중은행 전세대출금리가 연 3~4%대로 내려오면서 월세에서 전세로 회귀하는 수요가 늘었고 낮아진 가격에 갈아타기 수요가 맞물리면서 전셋값 회복을 이끈 것으로 볼 수 있다”고 분석했다.

전문가들은 가을 이사철을 앞두고 일시적으로 전세 수요가 늘어난 것일 수 있어 갭투자에 대해선 아직은 신중한 접근이 필요한 시기라고 조언했다. 이은형 대한건설정책연구원은 “역전세 혹은 깡통전세(매맷값보다 전셋값이 비싼 경우)는 시장 가격이 변하는 것에 따라서 언제든지 자연스럽게 발생할 수 있기 때문에 고금리 기조 하에선 여전히 주의가 필요하긴 하다”며 “전셋값은 올랐어도 집값이 많이 내려가는 추세여서 역전세는 몰라도 깡통전세의 위험은 남아 있는데다 가을 이사철 이후에도 본격적으로 전세 수요가 증가하는지 추세를 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대MD상품기획비즈니스학과 교수)는 “전셋값이 급락하면 보증금을 제때 돌려주지 못하는 깡통전세, 역전세 위험이 상존한다”며 “과도하게 전세 레버리지를 활용한 무자본 갭투자는 지양해야 한다”고 강조했다.

[이데일리 노진환 기자] 서울 송파구의 한 아파트단지 내 부동산 중개업소의 모습.